10% Van koopsom als boete door rechter gehalveerd

NVM-koopovereenkomst
Een stel had in april 2007 een woning gekocht voor een bedrag van 517.000 euro. De schriftelijke NVM-koopovereenkomst was midden april 2007 door de kopers getekend en eind april door de verkopende partij. De levering zou eind augustus 2007 plaatsvinden. In de koopovereenkomst was onder meer een standaard boeteclausule opgenomen.

Standaard boeteclausule
Die hield, kort gezegd, in dat als de ene partij gedurende acht dagen een verplichting uit de koopovereenkomst niet nakomt, de andere partij het recht heeft om zonder inmenging van de rechter de koopovereenkomst te ontbinden. Bij deze ontbinding zal de niet-nakomende partij een boete van 51.700 euro (10% Van de koopsom) betalen aan de andere partij.

Buitensporig hoog
Het lukte de kopers niet om de hypotheek rond te krijgen. De termijn van het financieringsvoorbehoud was volgens de verkopers echter al verstreken. De verkopers gingen over tot ontbinding en eisten de boete op. De kopers betaalden de boete maar stapten alsnog naar de rechter omdat ze de boete buitensporig hoog vonden. De verkopers beriepen zich op het standaard NVM-koopcontract waarin een boete van 10% Van de koopsom was opgenomen, die gold als vaststelling van de schade.

Matiging rechter
De rechter mag een opeisbare contractuele boete verlagen als de boete onder de gegeven omstandigheden een onaanvaardbaar resultaat oplevert. Daarbij zal de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De rechter moet daarbij terughoudend optreden. Die terughoudendheid hangt samen met de afschrikwekkende werking die van een contractuele boete moet uitgaan.

Wanprestatie kopers
Doordat het de kopers niet was gelukt om een hypotheek te krijgen, hadden ze tegenover de verkopers wanprestatie gepleegd. Dat betekende dat in ieder geval de schade die de verkopers hadden geleden, door de kopers vergoed moest worden. Die schade was als volgt:

  • kosten courtage                         4.782,25 euro
  • lagere verkoopopbrengst         2.000,00 euro
  • kosten overbruggingskrediet  1.244,10 euro
  • hypotheeklasten                            964,02 euro
  • WOZ                                                   34,33 euro
    Totaal                                           9.024,70 euro

Aangezien de hoogte van de werkelijke schade vele malen lager lag dan de bedongen vergoeding van ruim een half ton, was er sprake van een wanverhouding. Daar kwamen de omstandigheden nog bij waaronder het boetebeding was ingeroepen.

Inspanning kopers
De kopers hadden zich ingespannen om de financiering rond te krijgen. Dat was echter niet gelukt, bleek uit brieven van ING en Abn Amro. Uit correspondentie met de makelaar bleek verder dat de kopers nog bezig waren om andere mogelijkheden te onderzoeken, toen de verkopers zich op de boeteclausule beriepen. Hierin kon de kopers geen verwijt worden gemaakt. Bovendien hadden de kopers een verlengingstermijn verzocht om de financiering rond te krijgen. Deze was door de verkopers afgewezen, maar door de makelaar van de verkoper toegewezen. Deze miscommunicatie, net als andere onduidelijkheden tussen verkopers en hun makelaar, moest voor rekening van de verkopers komen.

De helft!
Onder die omstandigheden en gezien de wanverhouding tussen schade en boete, was het redelijk dat de boete voor de helft werd gematigd, namelijk tot 25.850 euro. 

Wil je meer weten over je rechten als koper of verkoper van een woonhuis, neem dan contact op met één van onze juristen.

Lees ook: Makelaar aansprakelijk voor schade door onjuiste informatie

Bron: Rechtbank Arnhem, sector kanton, 22 april 2009, LJN BI3458
Hoge Raad, 27 april 2007, NJ 2007, 262

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur