Geen ontbinding huurcontract wegens woningruil

De zaak
Een woningstichting uit Rotterdam krijgt een opzeggingsbrief van een van haar huurders. De woning was opgezegd omdat de huurder een woning gekocht had. Na onderzoek door de verhuurder blijkt dat deze huurder woningruil heeft toegepast. Zonder toestemming van de verhuurder had de huurder zijn  woning geruild met een andere huurder van dezelfde woningstichting. De andere huurder is de vader van de eerste huurder. Deze situatie was al jaren aan de gang maar de woningstichting was hiervan niet op de hoogte.

De verhuurder
De woningruil was in strijd met het toewijzingsbeleid van de verhuurder. In de huurovereenkomst was bepaald dat huurders geen woningruil mochten toepassen. De belangrijkste reden hiervoor is om minder draagkrachtige huurders of jonge huurders met kinderen meer mogelijkheden te kunnen bieden bij het toewijzen van de woningen. Bij beide huurders was er tevens een huurachterstand ontstaan. Op grond van de illegale woningruil en de opgelopen huurachterstand stapte de verhuurder naar de rechter en vorderde van beide huurders betaling van de totale huurachterstand, de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van beide woningen.

De huurders
De vader, die zijn huurovereenkomst niet had opgezegd, werd nu met een vervelende situatie geconfronteerd. Doordat zijn zoon een huis gekocht had, moest de huur van zijn huurwoning worden opgezegd. Vanwege de woningruil had deze opzegging betrekking op de huurwoning waar zijn ouders woonden. Daardoor kwam de verhuurder nu verhaal halen.

Het verweer van de vader kwam er op neer dat als hij wist van het toestemmingsvereiste, hij zeker eerst de woningstichting om de ruil zou hebben verzocht. Daar kwam bij, dat zijn vrouw dusdanige gezondheidsproblemen had, dat het niet redelijk zou zijn om hen te dwingen terug te gaan naar de oorspronkelijke bovenwoning. De woning waar het echtpaar nu woonde was namelijk een benedenwoning. De gestelde huurachterstand zou inmiddels niet meer bestaan omdat beide huurders de volledige schuld voor de zitting hadden voldaan aan de verhuurder.

De rechter
De rechter stelde vast dat de huurders nog wel een kleine huurachterstand hadden, maar dit had te maken met rente over de huur en kosten die de verhuurder voor de rechter had gemaakt. Tevens was er sprake van wanprestatie aangezien de huur met enige regelmaat te laat was betaald. Toch woog dit volgens de rechter onder deze omstandigheden niet op tegen het belang van de oudere huurder om in de huidige woning te blijven. Ondanks het feit dat de huurders zich niet aan sommige bepalingen van het huurcontract hadden gehouden, bracht een afweging van alle belangen volgens de rechter met zich mee dat van de oudere huurders niet verwacht mocht worden dat ze eerst terug zouden moeten gaan naar hun oude woning om vervolgens weer te verhuizen. De tweede verhuizing zou noodzakelijk zijn omdat de oorspronkelijke woning niet aan de eisen voldoet die het oudere paar gezien hun gezondheid daaraan mag stellen. De rechter wijst de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst met de vader dan ook af.

Conclusie
Niet elke overtreding van een bepaling van een huurovereenkomst zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft namelijk altijd toestemming van de rechter nodig om rechtsgeldig te kunnen ontbinden. De rechter zal deze ontbinding alleen maar toewijzen na een behoorlijke belangenafweging.

Kantonrechter Rotterdam, 17 oktober 2007, LJN: BB9858

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur