Gewonnen Case: onverborgen gebreken

Jij kent je eigen huis als geen ander, van de moderne keuken tot aan de krakende vloer op de zolder. Als jij je huis in de verkoop zet wil je de mooie punten natuurlijk aanprijzen, maar je bent ook verplicht de minder goede dingen, de gebreken, te melden aan potentiële kopers. In deze Gewonnen Case kwamen achteraf gebreken naar voren, die zelfs de verkoper niet zag aankomen. De kopers probeerden deze kosten alsnog op hem te verhalen.  

Grondig onderzoek
De verkoper van het huis, meneer Krekels, wist dat zijn huis een ‘opknappertje’ was. Hij heeft de potentiële kopers hier ook van op de hoogte gesteld en de prijs erop aangepast. “De kopers wilden het huis eerst laten inspecteren, dus hebben ze een makelaar en een team van specialisten ingehuurd om te kijken of er nog meer gebreken waren.”

Hij neemt een slok van zijn koffie. Achter zijn ronde bril keek hij onze jurist hoopvol aan. “Ik hoop dat u mij kunt helpen, anders weet ik niet wat ik moet doen.”

Meneer Krekels ging verder met zijn verhaal terwijl onze jurist aandachtig luisterde en aantekeningen maakte. “Ik heb geen bouwtechnische achtergrond, dus ik stemde in met het onderzoek. Dan kan ik tenminste zeggen dat ik eerlijk mijn huis heb verkocht.” Nadat het team het huis van voor tot achter had geïnspecteerd, kwamen er geen verontrustende fouten in het rapport naar voren. Meneer Krekels en de kopers waren tevreden met het resultaat en besloten de koop definitief te maken. Een paar weken na de sleuteloverdracht begon de ellende voor meneer Krekels. “Ik krijg opeens een rekening van honderden euro’s, omdat er gebreken naar voren gekomen zijn die geen gebreken zijn en gebreken die niet in het rapport te vinden zijn!” De kopers gaven aan dat er een ernstige lekkage was volgens hun loodgieter en moesten ze een schilder inhuren voor het vele schilderwerk. “Schilderwerk is toch geen gebrek? En die lekkage zou toch in het rapport moeten staan? Ook onze jurist vond dit een rare zaak. In het rapport was inderdaad geen sprake van een lekkage en schilderwerk is geen gebrek, stelde hij vast. “Ik stuur een brief namens u, meneer Krekels. Daarin maken wij duidelijk dat u niet verantwoordelijk bent voor de kosten, het rapport versterkt onze positie.” Met deze woorden gaf hij hem de hand en ging meneer Krekels, met wat meer hoop, naar huis.

Een pittige brief
Aan de hand van het rapport en de informatie die meneer Krekels heeft gegeven, stuurde onze jurist een pittige brief naar de kopers. Hierin wees hij de aansprakelijkheid van meneer Krekels met betrekking tot de gebreken af. Ten eerste kan meneer Krekels niet verantwoordelijk worden gehouden omdat deze gebreken niet in het rapport naar voren zijn gekomen. Hij heeft meegewerkt en het vertrouwen gelegd bij een professioneel team. Verder kan meneer Krekels niet verantwoordelijk worden gehouden, omdat de bewoonbaarheid van het huis niet is beïnvloed door de gebreken (in dit geval de lekkage). Als laatste kaartte de jurist aan dat het schilderwerk niet wordt gezien als een gebrek.

Een paar weken later stond meneer Krekels in het kantoor van onze jurist, met een brede glimlach. “Het is nu een paar weken geleden dat ik de brief heb gestuurd,” vertelde onze jurist. “Ik denk niet dat wij een antwoord terugkrijgen. Met uw toestemming wil ik het dossier sluiten.” Meneer Krekels gaf een knik van goedkeuring. “Dat is prima. Bedankt voor uw hulp, deze klus had ik niet alleen kunnen klaren.”

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (5)

Willem
Tue, 01/31/2017 - 17:18

Een koper heeft een onderzoeksplicht en een verkoper een mededelingsplicht. Dit laatste weegt het zwaarst. Hij kent immers de woning -zeker als hij er gewoond heeft- het beste? De verkopend makelaar(was die er?)had dit ook aan de koper kunnen meedelen dat van een verborgen gebrek(dus bekend bij verkoper) geen sprake was. Alleen of koper daar genoegen mee had genomen...?

Fred
Tue, 01/31/2017 - 17:22

Zelf heb ik in 1990 een huis gekocht waarbij stond vermeld dat er spouwmuurisolatie was. Rondom waren er spouwmuren en de deels inpandige en deels uitpandige garage was enkelsteens.
In 1993 de woning met winst verkocht en een stapje hoger naar meer droomhuis.
Nadat de akte was gepasseerd bij de notaris kwam de koper met een brief waarbij hij aangaf dat er geen spouwmuurisolatie was. Hij had namelijk een deurkozijn verwijderd omdat de serre bij de woning werd getrokken en kon in de spouwmuur kijken.

Ik heb direct een advocaat ingeschakeld want ik had de woning toch ook gekocht met spouwmuurisolatie.

De zaak kwam voor en mijn advocaat had zijn huiswerk goed gedaan. Hij stelde de rechter een vraag hoe je een enkelsteens muur kon isoleren. Mijn advocaat gaf aan dat het kon in de vorm van nog een muur met tussenruimte te zetten, wat dus spouwmuurisolatie is.

Een geïsoleerde spouwmuur is nimmer ter sprake geweest of omschreven in de beschrijving van de woning. De rechtbank ging hier in mee.

Uiteindelijk heeft de koper op eigen kosten de spouwmuur laten vullen met balletjes EPS en op andere plaatsen met schuim. De koper heeft dus de kosten van deze isolatievorm (de spouwmuur isoleren) zelf moeten betalen.

siger
Tue, 01/31/2017 - 17:34

Wij hebben een appartement begane grond gekocht.
De verkoper melde, dat er een lekkage van het balkon van de boven buren was geweest, maar dit was verholpen. Het moest allen nog worden af gecoat.
Nu blijkt uit onderzoek, dat het probleem veel groet is.
De makelaar heeft ook in een e-mail gemeld, dat het probleem opgelost is.
Hoe moet we dit aanpakken ?

George Hendriks
Wed, 02/01/2017 - 00:22

Ik heb december 2016 een woning gekocht waarvan werd aangegeven dat het HELE huis in 2013 geschilderd is. Dat is aan de voorzijde en binnen goed gedaan. Aan de acherzijde is duidelijk geworden in de afgelopen maand dat het daar maar half gedaan is. De verf bladdert helemaal af waarschijnlijk nu duidelijk zichtbaar door de winterse omstandigheden. Kan ik verkopers in gebreke stellen omdat het niet vakkundig is gebeurd op die plek?

Martin
Wed, 02/15/2017 - 06:40

Als kopers nou eens beginnen met een aankoopmakelaar en bouwkundig onderzoek dan scheelt dat een hoop juridisch geneuzel. Mededelingsplicht weegt welliswaar zwaarder maar een koper mag blijkens jurisprudentie niet zondermeer vetrouwen op uitlatingen van verkoper of diens makelaar en ten allen tijde moet een koper constateren of het klopt wat gemeld wordt.

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur