Huren van een bedrijfspand

main image
31-10-2016 Huur en verhuur bedrijfsruimte Ondernemers

Wanneer je start met je onderneming kan het voorkomen dat je een bedrijfsruimte moet huren. Dat is niet altijd noodzakelijk, bijvoorbeeld als je je werkzaamheden bij een opdrachtgever verricht als zzp-er. Als je toch een kantoor of winkelpand nodig hebt, komt daar veel bij kijken. De toepasselijke regels kunnen eveneens verschillen.

Twee soorten bedrijfsruimten
Er bestaan twee soorten bedrijfsruimten, namelijk de bedrijfsruimte die voor publiek toegankelijk is, zoals een winkelpand of horecagelegenheid, én de bedrijfsruimte die niet voor publiek toegankelijk is, zoals een kantoorpand of fabriek. In de wet staan deze omschreven als ' middenstandsbedrijfsruimte' en 'overige bedrijfsruimte'. Voor het gemak noemen we in dit artikel de twee categorieën 'voor publiek toegankelijk' en 'niet voor publiek toegankelijk'. Beide varianten zijn aan verschillende regels gebonden. In dit artikel wordt ingegaan op de huur van een bedrijfsruimte die voor publiek toegankelijk is. De tweede soort ruimte, niet toegankelijk voor publiek, komt in een volgend artikel aan bod.

Categorieën bedrijfspanden
Er zijn in de wet twee categorieën bedrijfspanden te onderscheiden: de middenstandsbedrijfsruimte en de overige bedrijfsruimten. De middenstandsbedrijfsruimten zijn panden die voor het publiek toegankelijk zijn. Soms is het moeilijk om aan te tonen wanneer een pand onder deze categorie valt. Wanneer dit het geval is, beslist de rechter. Alle panden die niet passen onder de noemer middenstandsbedrijfsruimte, vallen onder overige bedrijfsruimte. 


Toegestane activiteiten in het bedrijfspand
Heb je een bedrijfsruimte voor je winkel of restaurant op het oog? Check dan eerst welke activiteiten toegestaan zijn in het huurpand. Deze staan vast in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan staat welk gebruik van bepaalde grond is toegestaan, waar er gebouwd mag worden, en waarvoor een gebouw gebruikt mag worden. Vaak licht een makelaar je in, maar dit kun je voor de zekerheid navragen bij de gemeente, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Regels omtrent duur van overeenkomst
Als je een bedrijfsruimte huurt die voor publiek toegankelijk is, krijg je extra wettelijke bescherming. De achterliggende gedachte is dat deze bedrijven, bijvoorbeeld een winkel, café of lunchroom, vaak afhankelijk zijn van de locatie waar ze gevestigd zijn en de investeringen die daarin gedaan zijn. Als je op je vestigingsplaats eenmaal een goede naam hebt opgebouwd met een vaste klantenkring, wil je daar natuurlijk liever niet meer weg. De huur van een bedrijfsruimte wordt in principe aangegaan voor vijf jaar. Daarna wordt de huurovereenkomst verlengd met nog eens vijf jaar. Vervolgens treedt een contract voor onbepaalde tijd in werking. Hier kun je van afwijken. Voorwaarde is dat de eerste twee huurovereenkomsten samen tien jaar duren. In principe ben je als huurder dus voor tien jaar verzekerd van de huur van het bedrijfspand.

Ook kun je voor de eerste twee jaar een proefperiode opnemen in het contract, zodat je niet direct gebonden bent aan een periode van vijf jaar. Je hebt dan de mogelijkheid om te kijken of je bedrijf wel goed van de grond komt. Na deze proefperiode gelden wel weer de ‘gewone’ regels van het huurrecht voor bedrijfspanden. Maak je langer dan twee jaar gebruik van het gehuurde pand, zonder een andere overeenkomst te sluiten, dan geldt de huurovereenkomst automatisch voor vijf jaar.

Moet ik vijf jaar blijven zitten in mijn huurruimte?
Als er niets anders is overeengekomen, dan ben je in principe gebonden aan de huur voor de bedrijfsruimte voor de duur van vijf jaar, ook al maak je geen gebruik meer van de bedrijfsruimte. Houdt hier rekening mee als je na drie jaar een andere ruimte wilt gaan huren. Als huurder kun je na de eerste periode van vijf jaar de huur opzeggen. De verhuurder daarentegen, kan dit niet zomaar. Dit kan enkel als er sprake is van onjuiste bedrijfsvoering van de huurder of dringend eigen gebruik van de verhuurder. De opzegtermijn is minimaal een jaar. Wordt de huurovereenkomst beëindigd met wederzijds goedvinden, dan is geen opzegging vereist.

Soms kun je wel een andere huurder aandragen en verzoeken om een indeplaatsstelling. Dat is een wettelijk recht. In veel gevallen wil de verhuurder wel meewerken om een andere huurder te vinden. Want als je de huur niet meer kunt betalen, dan heeft de verhuurder ook geen inkomsten meer.
 

Indeplaatsstelling, wat houdt dit in?
Dit is een bijzonder recht van de huurder. Dit recht is van kracht als een ondernemer zijn bedrijf aan een ander wil overdragen, en daarbij uiteraard ook de gehuurde bedrijfsruimte. De oorspronkelijke huurder kan door verkoop en overdracht van zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf de huurovereenkomst en huurverplichtingen aan een derde overdragen. De huurder kan van de verhuurder vorderen dat hij akkoord gaat met deze overdracht. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan kan de huurder vervangende toestemming van de rechter vragen.

Wie moet het huurpand onderhouden?
In principe is de verhuurder verantwoordelijk voor het groot onderhoud van het gehuurde, bijvoorbeeld onderhoud van het dak. Klein onderhoud komt voor rekening van de huurder, zoals het vervangen van lampen en binnenschilderwerk. Van deze standaardregel kan worden afgeweken. In de meeste standaard algemene voorwaarden is duidelijk bepaald wat voor rekening komt voor de verhuurder en wat voor de huurder. In de praktijk wordt bij verhuur van bedrijfsruimte vaak gebruikgemaakt van de Algemene Bepalingen die zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).

Hulp nodig? Wij zijn er voor je
Heb je vragen over het huren van een bedrijfsruimte? Wil je weten of jouw onderneming en bedrijfsruimte onder deze regeling valt? Of wil je meer duidelijkheid over de duur van de huurovereenkomst of over opzegging? Onze juristen voorzien je van de informatie die je nodig hebt. Het kan ook zijn dat je er met de verhuurder niet uitkomt. Overleg is altijd een belangrijke eerste stap en voorkomt het meeste van de problemen. Brengt je dit nergens? Bel dan met een van onze juristen op 088 1411 011 (lokaal tarief), WhatsApp ons op 06 40 81 22 14 of chat met ons via Facebook Messenger. Zij bekijken jouw persoonlijke situatie, adviseren je over mogelijke oplossingen en vertellen je hoe je in jouw geval het beste kunt handelen. Wij helpen je graag verder!

afbeelding: Devteev/Shutterstock.com

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur