Wat zijn de VvE regels?

Je rechten en plichten binnen de VvE

Je hebt een ontzettend mooi appartement gekocht. Tijdens de bezichtiging had je wel een aantal op- en aanmerkingen, maar met een likje verf daar en een kleine aanpassing van de kozijnen hier zou het helemaal naar jouw zin zijn. Waar je je nog niet in hebt verdiept zijn de regels over het gebruik van jouw appartement. Mag jij zomaar alles aan jouw woning veranderen of zijn hier nog regels over? En hoe zit het eigenlijk met de Vereniging van Eigenaren? Ben je verplicht hier lid van te worden? Ben je verplicht bij te dragen aan het onderhoud van het gebouw?

Wij krijgen vaak vragen van cliënten over het gebruik van zijn of haar appartement, onderhoudskosten en welke rol de Vereniging van Eigenaren (VvE) hierin heeft. Reden genoeg om hier wat meer uitleg over te geven. In dit artikel vertellen we je meer over de Vereniging van Eigenaren en het gebruik van privé- en gemeenschappelijke delen van je appartementencomplex of flat. In een volgend artikel gaan we dieper in op de servicekosten of bijdragen die je aan de VvE betaalt.  

Verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren
Als je eigenaar bent van een appartement, ben je in de eerste plaats eigenaar van je eigen woonruimte. Dit is jouw privégedeelte binnen het flatgebouw of appartementencomplex. Deze woonruimte mag je in principe inrichten en verbouwen naar je eigen wensen. Toch is niet alles toegestaan of heb je soms toestemming nodig. Zo is vaak vereist dat de vloerbedekking zodanig is dat geluidsoverlast zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Parket of stenen vloeren kan dus problemen opleveren.

Mede-eigenaar van het gebouw
Behalve eigenaar van je privégedeelte, ben je ook mede-eigenaar van het hele gebouw. Daar komen de nodige rechten en plichten bij kijken, onder andere wat betreft het onderhoud en het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Om dit in goede banen te leiden, is het verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten en in stand te houden. Elke appartementseigenaar is dan ook automatisch lid van de VvE.

Alle regels zijn vastgelegd
De rechten en plichten van de VvE en de regels omtrent zaken als kosten en besluitvorming zijn, naast de regels in de wet, vastgelegd in diverse documenten. In de statuten van de VvE vind je bijvoorbeeld de naam en het doel van de VvE. Het splitsingsreglement bevat onder andere informatie over wat als gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt gerekend, het totstandkomen van de begroting en de bijdragen van de eigenaren en informatie over algemene ledenvergaderingen en besluitvorming. Regels over bijvoorbeeld het houden van huisdieren vind je in het huishoudelijk reglement. Ook vind je hier meer informatie over de algemene ledenvergadering.

Het privégedeelte
Wanneer je eigenaar bent van een appartement is dit jouw privégedeelte. Wat precies privégedeelten van het gebouw zijn staat in de akte van splitsing. Lees meer over de splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening op onze website.

Als appartementseigenaar heb je het recht om:

  • Jouw appartement buiten alle andere eigenaren om te gebruiken.
  • Jouw appartement in gebruik te geven aan een ander. Dit houdt in dat je het appartement mag verhuren. Let op: in het reglement van de VvE kunnen wel beperkingen worden gesteld aan het verhuren van je appartement. Er kan bijvoorbeeld worden bepaald dat je toestemming nodig hebt van de vergadering van eigenaren wanneer je tot verhuur van je appartement wilt overgaan.
  • Veranderingen in jouw appartement aan te brengen zonder toestemming van de andere appartementseigenaren, voor zover deze geen gevolgen hebben voor de andere eigenaren (denk hierbij ook aan overlast). Wel ben je verplicht om de VvE meteen van een verandering in kennis te stellen. Let op: in het splitsingsreglement kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld dat de bevoegdheid tot het aanbrengen van veranderingen wordt onderworpen aan de toestemming van de overige appartementseigenaren. Daarnaast kan het voorkomen dat zich in jouw appartement gemeenschappelijke zaken bevinden, bijvoorbeeld een dragende muur. In dat geval dien je wel toestemming van de VvE te vragen.

Geen toestemming VvE voor veranderingen privégedeelte?
Wanneer de VvE jou geen toestemming geeft, dan kun je deze toestemming vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Hiervoor zal je een verzoek bij de kantonrechter moeten indienen. Dit verzoek tot vervangende machtiging zal vaak gepaard gaan met het verzoek tot vernietiging van het besluit van de VvE, waarin de toestemming wordt geweigerd.

De verhouding tussen de mede-eigenaren wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Dit brengt mee dat de VvE de toestemming niet zonder redelijke grond kan weigeren. Of de weigering wel of niet redelijk is en of de kantonrechter een vervangende machtiging zal verlenen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De gemeenschappelijke delen
Naast jouw appartement en dat van je buren bevinden zich in het gebouw vaak delen die bedoeld zijn voor gemeenschappelijk gebruik. Gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld het dak, de gevel, schoorstenen, technische installaties, dragende muren, het trappenhuis en de lift. Soms is er ook een gemeenschappelijke tuin of binnenplaats.

In de splitsingsakte en het splitsingsreglement kun je vinden welke delen gemeenschappelijk zijn. Als appartementseigenaar heb je het recht om de gemeenschappelijke gedeelten te gebruiken. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en het beheer ervan.

Hiervoor houdt de vereniging een reservefonds in stand. Dit is wettelijk verplicht. Sinds 1 januari 2018 is het bovendien verplicht om een bepaald minimumbedrag per jaar in dit fonds te storten. Dit bedrag is afhankelijk van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of de herbouwwaarde van de woning.

Regels binnen de gemeenschappelijke ruimtes
Regels over het beheer en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes bevinden zich in de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel in de statuten. Ook in het huishoudelijk reglement van de VvE zul je hier doorgaans regels over vinden.

Voor het splitsingsreglement zal er vaak gebruik worden gemaakt van het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006’. Hierin is onder andere het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken opgenomen.

Zo is er bijvoorbeeld bepaald dat iedere gebruiker van deze gedeelten niet luidruchtig mag zijn en niet onnodig in de gemeenschappelijke gedeelten verblijft. Ook is het vanwege de veiligheid niet toegestaan om de doorgang door de gemeenschappelijke ruimtes te belemmeren door het plaatsen van bijvoorbeeld bloembakken, fietsen, vuilnisbakken of andere voorwerpen. Verder staat hierin dat aan de wanden van deze gedeelten geen schilderijen en dergelijke opgehangen mogen worden, tenzij de VvE toestemming heeft gegeven. Daarbij is opgenomen dat de algemene vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en over de kleur van het buitenverfwerk en de kleur van het binnenverfwerk van de gemeenschappelijke gedeelten.

Of dit Modelreglement in jouw geval van toepassing is, vind je in de splitsingsakte. Daarin staat of het Modelreglement van toepassing is verklaard, of dat er een ander reglement van toepassing is. Meer specifieke regelingen omtrent gebruik, beheer en onderhoud zul je doorgaans in het huishoudelijk reglement vinden.

Heb jij een probleem met jouw VvE?
Zit je met vragen over de Vereniging van Eigenaren? Wil je meer informatie over het gebruik en beheer van privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten? Kom je er zelf niet uit in welk document van de VvE je het antwoord kunt vinden? Of ben je van plan wijzigingen in je appartement aan te brengen, en weet je niet goed wat is toegestaan en waar je toestemming voor nodig hebt? Bel dan met een van onze juristen op 088 1411 011 (lokaal tarief), WhatsApp ons op 06 40 81 22 14 of chat met ons via Facebook Messenger. Wij geven je antwoord op je vraag en bekijken wat je rechten zijn. Ook kunnen we de voor jou toepasselijke splitsingsakte, het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement nakijken en duidelijk uitleggen. Zo weet je precies wat in jouw situatie van toepassing is.

Heb je problemen met de VvE en krijg je niet de toestemming die je nodig hebt? Dan kunnen onze juristen voor je bemiddelen en, als het nodig is, de kantonrechter tot vervangende machtiging verzoeken.

Afbeelding: ah_fotobox/Shutterstock.com

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (12)

otto van vugt
Wed, 10/26/2016 - 18:57

Goede dag ,
Mijn VVE verplicht mij dat ik een reserve sleutel bij een andere bewoner afgeef . Ze stellen dat het bestuur of brandweer er in tijd van camaliteiten in kunnen .Ik bewoon niet permanent maar kan binnen 25 minuten aanwezig zijn . m.v.g. Otto van Vugt .
Gaarne uw advies / hulp .

Redactie JuroFoon
Wed, 11/02/2016 - 08:45

Beste Otto, bedankt voor je bericht. We willen graag je eventuele rechten en plichten in deze situatie samen met jou op een rijtje zetten. Een van onze juristen zal jou binnenkort een mailtje met antwoord en advies toesturen. Heb je nog andere vragen? Dan kun je altijd bellen met 0900-1411 of stuur je vraag via ons contactformulier. Met vriendelijke groet, Leora Limborgh van HelloLaw

joop goslinga
Tue, 11/08/2016 - 15:15

ik ben huurder, wat moet ik dan als servicekosten betalen

Rosanne
Sat, 07/29/2017 - 14:45

Ik heb laatst een appartement gekocht. Nooit over nagedacht dat dit er allemaal bij zou komen kijken. Ik wilde eerst tegels leggen. Maar na overleg is dit nu toch vinyl geworden. Bij ons in het gebouw met de VVE is alles wel goed geregeld. De regels zijn duidelijk en bespreekbaar maar wel iets om rekening mee te houden.

christiaan
Thu, 03/01/2018 - 18:10

wij zijn voornemens een appartement te kopen ,maar het complex blijkt van 1 eigenaar te zijn deze persoonheeft reeds twee appartementen verkocht het complex bestaat uit 11 appartementen . er blijkt wel een VVE te zijn, maar er is geen reserve fonds en geen onderhouds plan wat zijn de risicoos? het complex is gebouwd in 1997 en vanaf die tijd in de verhuur gedaan ,nu volgt verkoop. er is achterstallig onderhoud en dat zou in 2018 weggewerkt worden, moet ik daar aan meebetalen ? deze eigenaar moet toch net als de andere eigenaren zijn maandelijkse bijdrage betalen aan de VVE graag uw antwoordt .
er is achterstallig onderhoud

H.K. Raeven
Sun, 03/11/2018 - 12:26

Graag overleg wat u voor onze VvE kunt betekenen.
Mijn telefoon 0475316145

Shirley
Fri, 06/29/2018 - 21:40

Beste,

Ik woon in een vrijstaand jaren 30 woning. Deze is opgesplitst in 4 appartementen.

Nu wil ik mijn ramen vervangen door kunstofkozijnen. De andere buren willen hun deel geschilderd en hout laten vervangen. Voor mijn kant is er niet genoeg geld in de pot. Toestemming om kozijnen te vervangen heb ik alleen omdat het geld er nu niet is, wil ik dit zelf betalen en de komende 2 jaar geen vve geld betalen. De buren vinden dit goed. Hoe kunnen we dit goed ondervangen en kan ik administratief 2 jaar geen vve betalen. Hoe gaan we dit regelen. Zodat we het hele pand voor iedereen goed in 1 keer kunnen opknapoen
Vrgrt
Shirley

HelloLaw
Mon, 07/02/2018 - 12:21

Beste Shirley, bedankt voor je reactie. Ik begrijp dat het om een complexe situatie gaat. Ik heb je een mail gestuurd met uitleg hoe we je het beste kunnen helpen. ^Lisanne van HelloLaw

Piet
Wed, 10/24/2018 - 23:14

Er komt een voorstel op de agenda voor onze komende algemene ledenvergadering over de aanschaf van een (grote) tv in de gemeenschappelijke ruimte. Ik vraag mij af of ik hieraan aan zou moeten meebetalen. Het is toch niet zo dat men verplicht kan worden om gezamenlijk de kosten hiervoor te dragen? Wij gebruiken mr2006.

HelloLaw
Fri, 10/26/2018 - 09:46

Beste Piet, bedankt voor je reactie. Het antwoord op de vraag of je zou moeten meebetalen aan een tv in de gemeenschappelijke ruimte is o.a. afhankelijk van wat er in de algemene ledenvergadering wordt besloten en wat er hierover in het Modelreglement staat vermeld. Ik heb je een e-mail gestuurd om te kijken hoe we je hier het beste mee kunnen helpen. ^ Lisanne van HelloLaw

Andre
Wed, 11/14/2018 - 07:24

Ik bewoon al enige jaren een appartement van een hr document was bij de VVE niets bekent alles werd oogluikend toegestaan of via een vergadering geregeld nu is er een nieuwe voorzitter gekomen die met allelei straf maatregels haar zin door wil drukken en komt plots met voor een ieder nieuwe hr op de proppen in hoever is dit rechts geldig en kan dit zelf opgestelde regelement teniet gedaan worden wettelijke bepalingen daar gelaten.
Graag verneem ik van u

Lisanne van HelloLaw
Wed, 11/14/2018 - 14:36

Hoi Andre, er zijn waarschijnlijk wel mogelijkheden, maar dat ligt er onder andere aan hoe lang geleden de documenten zijn opgesteld in in werking getreden. Ik heb je een e-mail gestuurd om te kijken hoe we je het beste kunnen helpen.

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur