Makelaar krijgt waarschuwing, hoeft geen vergoeding te betalen

De zaak
Een broer en een zus hebben een huis in eigendom gekregen via een erfenis van de ouders. In 2004 schakelden ze voor de verkoop van het huis een makelaar in en de vraagprijs werd gesteld op € 565.000,00. Vervolgens meldden zich drie potentiële kopers, waarvan de eerste twee een bod hadden uitgebracht. Na bezichtiging van het huis door de derde partij, werd er een inschrijving op de woning georganiseerd. Daarop brachten de eerste en de derde partij een bod uit. Het bod van de derde partij was het hoogst met € 506.500,00. De makelaar nam vervolgens dezelfde dag contact op met de broer, maar kon de zus niet bereiken. Een kleine week later vernam de makelaar dat de tweede partij rechtstreeks met de verkopers contact had gehad en een bod had uitgebracht van € 514.000,00.

Hoger bod
Een week later meldde de makelaar aan de derde partij dat zijn bod niet was geaccepteerd door de verkoper en dat een hoger bod van de tweede partij was geaccepteerd. Daarop deed de derde partij een bod van € 517.500,00. Dit tot nu toe hoogste bod zou niet worden doorgegeven aan de tweede partij. Na overleg met de verkopers heeft de makelaar telefonisch contact gehad met de tweede partij, waarbij de laatste een hoger bod deed van € 522.000,00. De verkopers zijn met dit bod akkoord gegaan en de woning is aan de tweede partij verkocht en geleverd.

Klacht Raad van Toezicht
De derde partij diende daarop een klacht in tegen de makelaar bij de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM te Zwolle. In zijn uitspraak heeft de Raad beslist dat de makelaar in de eindfase ondanks het uitdrukkelijke bezwaar daartegen van de derde partij diens laatste bod niet alleen aan de verkopers, maar ook aan de tweede partij heeft medegedeeld. Dat leidde er uiteindelijk toe dat die tweede partij een hoger bod heeft uitgebracht en de verkopers de woning aan die partij hebben verkocht. De Raad was van oordeel dat de makelaar, met zijn optreden naar de derde partij toe, onderdeel I van de Erecode had overtreden en achtte de klacht dan ook gegrond. Aan de makelaar is de maatregel van waarschuwing opgelegd.

Schadevergoeding
De derde partij stapte vervolgens naar de burgerlijke rechter om een schadevergoeding van de makelaar te eisen. De makelaar werd aansprakelijk gehouden voor de geleden schade als gevolg van schending van zijn zorgplicht, hetgeen volgens de eisende partij een onrechtmatige daad opleverde. Nu de makelaar de maatregel van waarschuwing was opgelegd, stond volgens de derde partij daarmee vast dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld. De makelaar had een leidende rol gespeeld bij het opdrijven van de prijs en daardoor de kans aanmerkelijk vergroot dat de woning niet aan de derde partij zou worden gegund.

De rechter
Op grond van het bovenstaande kon volgens de rechter niet worden aangenomen dat de makelaar in de gegeven omstandigheden een verplichting naar de derde partij had geschonden, door op verzoek van zijn opdrachtgevers aan de tweede partij door te geven dat een hoger bod was uitgebracht. Hierbij verdient nog opmerking dat de derde partij onvoldoende had gesteld, om aan te kunnen nemen dat de makelaar (ook) de hoogte van het bod van de derde partij aan de tweede partij had medegedeeld en daardoor onoorbaar had meegewerkt aan het opdrijven van de prijs.

Ongelukkig verloop
Wel oordeelde de rechter net als de tuchtrechter, dat de procedure rond de verkoop van de woning zeer ongelukkig is verlopen en dat het optreden van de makelaar zeker niet de schoonheidsprijs verdient. Een door de tuchtrechter vastgestelde schending van artikel 1 van de erecode, die in wezen een fatsoensnorm behelst, kan echter niet zonder meer tot het oordeel leiden dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Nog daargelaten dat de tuchtrechter niet heeft overwogen welke specifieke norm de makelaar heeft overtreden, levert het enkele feit dat de makelaar een verzoek van de derde partij niet heeft kunnen vervullen door andersluidende wensen van zijn opdrachtgevers, geen onrechtmatige daad op.

Conclusie
De genoemde omstandigheden noch de overige feiten en omstandigheden van het geval konden tot het oordeel leiden dat de makelaar naar de derde partij toe een onrechtmatige daad heeft gepleegd. De vordering werd dan ook afgewezen. Vanwege de ongelukkige gang van zaken, die beide partijen betreuren en waarvoor de makelaar zijn excuses heeft aangeboden, werden de kosten tussen partijen gecompenseerd, zodat elke partij de eigen kosten droeg.

 Rechtbank Zutphen, sector kanton, 2 april 2008, LJN:BD3641

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur