Nieuwe woning gekocht? Wat te doen bij verborgen gebreken?

Gebreken in principe voor rekening koper
In beginsel wordt een woning verkocht in de staat waarin deze zich op het moment van verkoop bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.  Vanaf verkoop van de woning komen eventuele geconstateerde gebreken aan de woning in principe dus voor rekening van de koper.  Er zijn echter twee uitzonderingssituaties.

Er is sprake van een ernstig gebrek
Indien sprake is van een ernstig gebrek van de woning kan het zijn dat niet de koper maar de verkoper voor deze ernstige gebreken aansprakelijk gesteld kan worden. Het ernstig gebrek dient dan wel een normaal gebruik van de woning in de weg te staan. Gedacht kan worden aan een rotte dakconstructie of een rotte vloer in de bovenverdieping van de woning waardoor een deel van de woning niet bewoond kan worden.

Bij een ernstig gebrek is de verkoper aansprakelijk, ook al was het gebrek bij de overdracht reeds aanwezig en ook al was de verkoper niet op de hoogte van het gebrek. Als verkoper kun je hier vrij weinig tegen doen.

Wel kun je als verkoper, als het gaat om een woning van zo’n 40 jaar oud, een ouderdomsclausule opnemen in de koopovereenkomst. Hierin staat dan dat de koper dus niet dezelfde hoge eisen kan stellen aan de oude woning zoals hij dat wel zou kunnen bij een relatief jonge woning van bijvoorbeeld maar 5 jaar oud. Maar let op: meld je als verkoper niet de gebreken die jou wel bekend zijn, dan ben je hiervoor alsnog aansprakelijk!

Heb je als koper een ernstig verborgen gebrek ontdekt aan jouw nieuwe koopwoning, meldt dit schriftelijk per aangetekende brief aan de verkoper. Doe dit dan binnen een redelijke termijn van 2 maanden.

Er is sprake van een minder ernstig gebrek.
Bij minder ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning niet in de weg staan, is de verkoper alleen aansprakelijk indien het gebrek aanwezig was op het moment van verkoop van de woning. De verkoper moet daarnaast geweten hebben dat het gebrek aanwezig was en heeft hiervan de koper niet op de hoogte gesteld.

Houdt er wel rekening mee dat dit een zware bewijslast voor jou als koper zal opleveren. Je zult hierbij namelijk moeten aantonen dat het gebrek reeds bij verkoop van de woning aanwezig was en dat de verkoper van dit gebrek af wist! Het inschakelen van een deskundige kan hierbij uitkomst bieden.

Heeft u vragen met betrekking tot verborgen gebreken in een koopwoning neem dan contact op met een van onze juristen.

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (3)

Mama
Tue, 05/31/2016 - 10:52

Mijn man heeft voor ons samenwonen een appartement gekocht. Men presenteerde dit appartement aan ons als "instapklaar" ofwel, veeg de vloer nog een beetje aan, en verhuis je spullen naar binnen. De verkoper, een grote vastgoed handelaar, had op aanraden van de makelaar hiervoor gezorgd door een goedkope aannemer met Poolse arbeiders in te huren om de boel van een gedateerde jaren 60 woning te verbouwen naar een moderne tijdloze woning, gewoon witte muren en kozijnen en een mooi laminaatvloertje erin.
Toen we instapklaar verhuisden kwamen er allerlei gebreken aan het licht.

Zeker weten dat ik de verkoper aansprakelijk heb gesteld! Het varieerde van een kapotte geiser door bouwafval, vanwege het niet afdekken tijdens de verbouwing, tot met verf dichtgesmeerd hang en sluit werk. Zelfs de halve (nieuwe!) badkamer moest afgebroken worden omdat er door verstopt bouwafval in de afvoeren lekkages waren ontstaan. En dan heb ik het nog niet eens over alle los hangende stopcontacten, of het feit dat ze de hoofdkraan achter een muurtje hadden weg gemetseld. Het een na het andere kwam aan het licht, ik werd er niet goed van!
Ik wil niet alle Polen over één kam scheren, maar ik heb ooit van een Poolse collega op kantoor gehoord dat de Polen die in de bouw werken en hierheen komen om te werken te slecht zijn in hun werk om in Polen zelf aan de bak te komen, en dat zegt mij dan weer genoeg.
Anyway, het was verschrikkelijk, en de verkoper was zo pissig op het bouwbedrijf dat hij me het telefoonnummer van de aannemer gaf en hem opdracht gaf om alle gebreken die ik noemde te komen oplossen, voor ons kosteloos. Met van mij de notitie dat ik alleen nog maar Nederlandse werknemers in mijn huis wilde zien. En zo geschiedde. En we woonden nog lang en gelukkig😉

Lucie
Tue, 05/31/2016 - 18:02

Wij hebben een huis gekocht met een redelijk normale bouwkundige keuring. 1 ton later was het net klaar om veilig in te wonen. De oude bewoners hebben namelijk zonder vergunning of kennis van zaken verbouwd. Zo stond er op de verdieping een muur midden in de oorspronkelijke kamer en hebben ze een steunmuur beneden weggehaald en vervangen door een tussenmuurtje. De aannemer durfde de bovenverdieping niet te betreden voordat een gespecialiseerd bedrijf de hele boel heeft uitgesloopt. Het gespecialiseerd bedrijf heeft gemeld dat we blij mochten zijn, dat we eerst wat wilden verbouwen. Als we meteen waren ingetrokken en de bad op de verdieping hadden vol laten lopen, dan was de hele verdieping ingestort.
Nu hebben we een splinternieuw huis gebouwd, alleen de voorgevel is nog origineel. Achteraf heb ik er nog steeds geen spijt van omdat we in het centrum van een van de mooiste steden in Utrecht wonen, maar al onze spaargeld en de hele pensioen zijn opgeslokt door een onverwachte verbouwing. Of we de 85jarige verkoopster aansprakelijk proberen te stellen, weten we nog niet. Ik zie sterk tegen een rechtszaak op en het gaat om enorm veel geld.

Lucie
Tue, 05/31/2016 - 18:56

Je had ook de woning goed kunnen bekijken voordat je een koopovereenkomst afspreekt als je er verstand van had, maar ik ga ervan uit dat jullie geen kaas ervan hebben gegeten.... dus wie zegt dat jullie aannemer niet een slagje wilde slaan, en een gespecialiseerd bedrijf ????? was de aannemer niet in staat om dit te beoordelen of zijn deze 2 bedrijven soms familie van elkaar... kortom denk ik dat jullie zelf flink getild zijn.

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur