Onder voorbehoud van financiering een huis kopen

Onder voorbehoud van financiering een huis kopen

Als je een huis wilt kopen, heb je daarvoor geld nodig. Daarvoor sluit je normaal gesproken een hypotheek af. Dat kan pas als je het koopcontract hebt getekend. Daarom is het mogelijk om “onder voorbehoud van financiering” een huis te kopen. Wat dat precies inhoudt, leggen we je hier uit.

Onder voorbehoud van financiering - waarom?

Verreweg de meeste mensen hebben het soort bedragen dat je nodig hebt om een huis te kunnen kopen niet zomaar even op de bank staan. Zij moeten het geld voor de koop lenen en sluiten daarom een hypotheek af. Een hypotheek afsluiten kun je pas doen nadat je het huis hebt gekocht. De bank moet de hypotheek namelijk ergens op kunnen “vestigen” en daarom moet je dus eerst eigenaar zijn van het huis.

Wanneer je eerst een huis koopt en dan pas een hypotheek afsluit, heb je alleen wel één probleem: je weet nooit 100 procent zeker of je het bedrag dat je nodig hebt voor de financiering van het huis, ook daadwerkelijk gaat krijgen. Je moet daarvoor namelijk aan een flink aantal regels voldoen. Waar de bank allemaal op let bij het verstrekken van een hypotheek en hoe die procedure precies verloopt, lees je hier. Dat kopen zonder dat je de hypotheek al hebt is dus een behoorlijke gok! Daarom is het mogelijk om onder voorbehoud van financiering een huis te kopen.

Wat is dat financieringsvoorbehoud nu precies?

Onder voorbehoud van financiering een huis kopen wil zeggen, dat je van de koop kunt afzien als je de financiering niet rond krijgt. De koop is dus gesloten en je bent hier ook gewoon aan gebonden, tenzij de bank besluit het bedrag dat je nodig hebt om het huis te kopen, niet aan jou te lenen. Doet die situatie zich voor, dan wordt de koop ontbonden. Om deze reden wordt dit dan ook wel een “ontbindende voorwaarde” genoemd.

Laat je deze ontbindende voorwaarde niet in het koopcontract opnemen en krijg je de hypotheek niet rond? Dan ben je dus evengoed gebonden aan de koop. Als je de koopprijs vervolgens niet kunt betalen, dan is er sprake van wanprestatie. De kans bestaat dan dat je een schadevergoeding moet betalen aan de verkoper. Word jij hiermee geconfronteerd? Neem dan direct contact met ons op, zodat we voor je kunnen kijken wat de mogelijkheden zijn om zoveel mogelijk ellende te voorkomen.

Onder voorbehoud van financiering: hoe werkt het?

Als je een huis wilt kopen onder voorbehoud van financiering is het belangrijk dat je dit in het koopcontract opneemt. In de meeste gevallen staat in het koopcontract vermeld hoeveel tijd je hebt om de financiering rond te krijgen. Lukt je dat niet? Dan kan de verkoper besluiten van de koop af te zien. Wel kun je de verkoper vragen om uitstel. Het is echter aan de verkoper om te bepalen of hij daarmee akkoord gaat of niet.

Lukt het je niet om binnen die termijn de financiering rond te krijgen en wil je je beroepen op het financieringsvoorbehoud? Dan moet je bewijs hebben dat je wel echt geprobeerd hebt de financiering te regelen. Dit bewijs kun je leveren door een afwijzing van de geldverstrekker, meestal de bank, te overleggen. Soms is één afwijzing niet voldoende, maar moet je bij meerdere geldverstrekkers zijn geweest voordat je je op het financieringsvoorbehoud kunt beroepen. Dit zal meestal in het koopcontract staan.

Is er niks in het koopcontract geregeld over het aantal geldverstrekkers dat je aanvraag moet hebben afgewezen, dan moet je dus aantonen dan je het wel echt hebt geprobeerd. De rechter bepaalde dat drie afwijzingen in ieder geval wel voldoende zijn. We weten dus niet of dit bij twee afwijzingen ook al het geval is.

Daarnaast moest het volgens de rechter gaan om een reële aanvraag. Wanneer de bank de aanvraag afwijst, staat de hoogte van het aan hypotheek aangevraagde bedrag niet genoemd op de afwijzing. De koper kan dus niet zien of je in plaats van 200.000 euro, 2.000.000 euro hebt aangevraagd. Heb je inderdaad veel meer aangevraagd dan de werkelijke prijs van het huis, dan is je aanvraag dus niet reëel. Blijkt niet uit de afwijzing dat het om een reële aanvraag gaat, voeg dan de aanvraag bij de afwijzing zodat deze ook als bewijs kan dienen.

Financieringsvoorbehoud: wat moet je vermelden?

Alleen “onder voorwaarde van financiering” opnemen in het contract is wat aan de magere kant. Het is belangrijk dat je ook aangeeft hoelang de koper over het regelen van de financiering mag doen. Bijvoorbeeld zes of acht weken. Lukt het niet binnen de gestelde termijn en wordt er uitstel verleend, leg dat dan ook schriftelijk vast zodat daar later geen misverstanden over kunnen bestaan. Leg ook vast om welk hypotheekbedrag het gaat.

Waar moet je nog op letten?

Het onder voorbehoud van financiering kopen van een huis is niet de enige ontbindende voorwaarde die je kunt (laten) opnemen in een koopovereenkomst. Zo heb je ook de bouwkundige keuring. Je laat dan in het koopcontract opnemen hoeveel je maximaal wil uitgeven aan herstelkosten van de woning. Aan de hand van een bouwkundige keuring bepaal je vervolgens hoe hoog die kosten zullen zijn. Zijn de kosten hoger dan het maximale bedrag dat je wilt uitgeven, dan kun je de koop dus alsnog ontbinden.

Daarnaast bestaat er nog een ontbindende voorwaarde die ziet op het aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen of slopen. Deze voorwaarde kun je laten opnemen als je van plan bent om heel veel te gaan verbouwen aan je nieuwe huis. Vaak heb je dan een omgevingsvergunning van de gemeente nodig. Daar gaat behoorlijk wat tijd inzitten. Je gaat zo’n vergunning natuurlijk niet aanvragen als je het huis nog niet hebt gekocht, maar als je het huis koopt en vervolgens geen vergunning krijgt, heb je natuurlijk ook een probleem. Natuurlijk zijn er nog veel meer soorten ontbindende voorwaarden. Wil je daar meer over weten? Neem dan contact met ons op!

Onder voorwaarde van financiering: De minister maakt zich zorgen

Op 28 juni 2018 schreef de minister van binnenlandse zaken een brief aan de Tweede Kamer. In deze brief uit hij zijn zorgen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat de gemiddelde consument niet goed geïnformeerd is over de verschillende ontbindende voorwaarden. Ook het grote belang dat men kan hebben bij het kopen van een huis onder voorbehoud van financiering is veel mensen niet bekend. Heb je hier zelf nog vragen over? Neem dan contact met ons op zodat onze juristen je uit kunnen leggen waar je op moet letten.

Geschreven door Fieke Thijssen

Afbeelding Hassan Khan

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (5)

Margriet Drent
Thu, 11/08/2018 - 16:05

Korte aanvulling: het kan dus ook zo zijn dat de verkoper een voorbehoud finaciering maakt in zoverre voor de volgende door hem/haar aan te kopen woning. Net persoonlijk mee te maken gehad. Wij kopen met zoon een woning, zonder voorbehoud finaciering. De verkoper maakt een voorbehoud omdat hij alsnog de financiering van zijn vervolgwoning moet zien rond te krijgen. Wij waren niet blij met de voorbehoud. Onzekerheid.

stijn
Thu, 11/08/2018 - 18:38

In een procedure die ik onlangs bij de rechtbank Leeuwarden heb gevoerd, ging het precies om deze situatie waarin de koper ook een financieringsvoorbehoud had opgenomen in de koopovereenkomst. Maar hij voldeed absoluut niet aan zijn inspanningsplicht. Zo had hij slechts 1 afwijzing die ook nog eens totaal ongedocumenteerd was (het was een emailtje met de melding dat de aanvraag werd afgewezen). Toch oordeelde de rechter dat koper aan zijn inspanningsverplichting had voldaan, terwijl hij dat totaal onvoldoende motiveerde. Ik vind het echt schokkend dat de kwaliteit van de rechtspraak op dit niveau is beland. De rechter was Jeff Biesma. Er is hoger beroep ingesteld en ik heb er alle vertrouwen in dat de appelrechters wel meer verstand hebben van het recht dan mr. Biesma.

Lisanne van HelloLaw
Fri, 11/09/2018 - 09:15

Beste Margriet, bedankt voor je aanvulling. Ik kan me voorstellen dat die onzekerheid niet prettig is!

 

Beste Stijn, dat klinkt inderdaad als een magere motivering. Ik ben benieuwd wat het hoger beroep op gaat leveren. Hou je ons op de hoogte?

stijn
Sun, 11/11/2018 - 12:41

Laat ik iets meer vertellen over de werkelijke casus. Verkoper A krijgt in de zomer van 2015 van de rabobank te horen dat ze de hypothecaire lening opzeggen. Hij zet zijn woning te koop en in november 2015 spreken A en koper B mondeling af dat B de onroerende zaak zal kopen. B is op de hoogte van de (slechte) financiele situatie van A en stelt allerlei eisen voordat hij de koopovereenkomst wil ondertekenen. Na veel gesteggel gebeurt dit pas begin april 2016. In de koopovereenkomst is overeengekomen dat B voor begin juli ( 3 maanden na ondertekening) de financiering rond moet hebben. Lukt dit niet, dan kan hij een beroep doen op ontbinding, nadat hij “al het redelijk mogelijke gedaan heeft om financiering te krijgen”. Bovendien bevat de overeenkomst een boetebeding dat in werking treedt als sprake is van enige toerekenbare tekortkoming.
Vlak voor het einde van de financieringstermijn meldt B aan A dat hij een beroep doet op de ontbinding omdat hij geen financiering heeft, met de letterlijke vermelding “veel succes met de verdere verkoop”. A is van mening dat dit absoluut onvoldoende is en stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst nog gewoon bestaat, en vordert daarom nakoming en doet een beroep op het boetebeding. De Kort Geding rechter geeft A gelijk en B beweert nog altijd wel te willen afnemen, zoals hij overigens vlak na zijn beroep op het voorbehoud ook steeds beweerde, en dat hij de financiering “binnenkort wel rond heeft”. Uiteindelijk krijgt B financiering van een andere financiele instelling en ook nog voor een bedrag dat ruim boven het dubbele van de koopprijs van de litigieuze zaak ligt.
In januari 2017 vindt dan de overdracht plaats. De bodemprocedure dient in februari 2017, waarin A zich beroept op het boetebeding, en alle verdere schade die voor hem is ontstaan uit de vertraging die is opgelopen door het wanpresteren door B. B verweert zich in de procedure met de stelling dat hij “lange tijd bezig is geweest met het krijgen van financiering bij de rabobank, eigenlijk al vanaf november 2015, maar dat de Rabobank hem aan het lijntje hield. B had echter pas fysiek een afspraak met de rabobank begin juni 2016 en krijgt dan eind juni via een mailtje te horen van de rabobank dat de aanvraag wordt afgewezen. Dit mailtje is ook het enige bewijsstuk in de procedure dat verwijst naa de hele aanvraag, maar het bevat feitelijk niks meer dan de vermelding dat de aanvraag wordt afgewezen.
De kantonrechter, Biesma, wijst het gevorderde af, waarbij hij naar de mening van de koper volledig voorbij gaat aan de geldende jurisprudentie dat een beroep op een financieringsvoorbehoud geldig is als dit vergezeld gaat van twee afwijzing van verschillende erkende financiele instellingen, die beide bovendien voldoende gedocumenteerd zijn. Bovendien oordeelt Biesma dat “koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen aangezien hij lange tijd bezig is geweest met het krijgen van financiering en het hem uiteindelijk ook is gelukt. Naar het oordeel van de koper een erg vreemde redenering, alleen al omdat de inspanningsplicht van B ziet op de contractuele termijn, en het uiteindelijk hebben kunnen krijgen van financiering bovendien wijst op het feit dat B zeer waarschijnlijk wel financiering had kunnen krijgen als hij zich maar op tijd en met voldoende inspanning op andere financiers dan de Rabobank had gericht. En zo zijn er nog een aantal onbegrijpelijke aspecten in het vonnis, dat helaas niet is gepubliceerd op rechtspraak.nl
Een zeer interessante zaak en volgens de verkoper ook voldoende duidelijk misgegaan zodat hoger beroep is ingesteld, maar dit zal nog wel even op zich laten wachten. Ik probeer HelloLaw wel zoveel mogelijk op de hoogte te houden.

Lisanne van HelloLaw
Mon, 11/12/2018 - 11:15

Bedankt Stijn! Heel interessant!

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur