Recht op visuele privacy

11-10-2007 Particulieren

De situatie
Het gaat in deze zaak om een geschil tussen twee eigenaren van naast elkaar gelegen panden. De eiseres is eigenaresse van pand A, een historisch pand uit 1742 dat al jarenlang in familie-eigendom is. De bovenwoning van het pand wordt al 20 jaar verhuurd aan een man en een vrouw. 

Pand B is ruim honderd jaar oud en werd sinds mensenheugenis verhuurd als kantoorpand en opslagruimte. De eigenaar heeft het pand enkele jaren geleden met een vergunning van de gemeente Den Haag omgebouwd tot een woonpand met negen huurstudio's voor één- of tweepersoonshuishoudens. 

Visuele privacy
De huurders van pand A woonden tot voor kort naar eigen zeggen heerlijk in hun mooie oude huis met dakterras in de binnenstad. Maar sinds de komst van de negen huurstudio's is het gedaan met hun rust en privacy. Ze storen zich vooral aan de ramen en deuren met Franse balkons die binnen twee meter van de erfgrens uitkijken op hun dakterras, keuken, woonkamer en slaapkamer. Zij voelen zich aangetast in hun visuele privacy. De eigenares van pand A eist dan ook dat de eigenaar van pand B de ramen ondoorzichtig maakt. 

Verbod 
De eigenares van pand A baseerde haar vordering op artikel 5:50 lid 1 en artikel 5:51 van het Burgerlijk Wetboek. Deze wetsartikelen verbieden kort gezegd het hebben van ramen en balkons die binnen twee meter van de erfgrens uitkijken op het buurerf. 

Het verbod is niet van toepassing indien: 

  • de buurman toestemming heeft gegeven;
  • de ramen ondoorzichtig zijn gemaakt;
  • de ramen uitkijken op een openbaar water of openbare weg
  • er sprake is van verjaring. 

Uitspraak
Volgens de rechter schenden beide eigenaren elkaars privacy, want terwijl de ramen van pand B uitkijken op pand A, kijkt het dakterras van pand A vanaf minder dan twee meter afstand uit op pand B. 

Verjaring
Deze situatie bestaat al meer dan 20 jaar, zodat er sprake is van verjaring. Hierdoor kunnen de eigenaren niet meer over en weer vorderen dat de ander maatregelen treft om de schending van de visuele privacy op te heffen. 

Er zijn wederzijdse erfdienstbaarheden ontstaan. Het gevolg is dat de eigenaren het recht hebben een dakterras c.q. ramen te hebben, en die van de ander moeten dulden. De eis van de eigenares van pand A wordt daarom afgewezen.

'Geen hutje op de hei'
De rechter maakt nog een paar interessante opmerkingen. Zelfs als er geen sprake zou zijn van verjaring, dan nog zou de vordering zijn afgewezen. De rechter wijst de bewoners op het feit dat zij niet in het spreekwoordelijke 'hutje op de hei' wonen maar in de binnenstad. Zij zullen dus het een en ander van elkaar moeten verdragen. Dat de huurders van pand A zo lang vrijwel ongestoord en onbespied hebben kunnen wonen toen het buurpand nog een kantoorgebouw was, is een gelukkige omstandigheid voor hen maar zij kunnen daaraan geen rechten ontlenen. 

'Zelfmoordhok'
Dat de eigenaar van pand B het gebouw heeft verbouwd, was zijn goed recht en dus pech voor de huurders van pand A. Als een studio wordt voorzien van vaste ondoorzichtbare ramen, zou zo'n studio - volgens de rechter - een 'zelfmoordhok' worden omdat er geen andere licht- en luchtmogelijkheden zijn. Vasthouden aan de vordering om de ramen ondoorzichtig te maken zou dan neer komen op misbruik van recht. 

De huurders van pand A mogen dan wel geluidsoverlast en andere overlast ondervinden, maar dat kan niet leiden tot toewijzing van de vordering. 

Kwestie van normale omgang en goede afspraken 
De rechter had alle betrokkenen voor de uitspraak tijdens een comparitie bij elkaar gebracht. Het was de rechter opgevallen dat de meeste betrokkenen tijdens de samenkomst na het uiten van de hevigste emoties best in staat waren met elkaar te praten en ook praktische afspraken te maken. Bijna was het gelukt een praktische minnelijke schikking tot stand te brengen maar die schikking strandde toen de vader van de eigenares van pand A opeens extra financiële compensatie wenste wegens waardevermindering van het pand. 

Opvallend was ook dat de eigenares van pand A en een bewoonster van de tegenovergelegen studio toen pas voor het eerst met elkaar kennis maakten en elkaar de hand schudden. Ze hadden kennelijk nooit eerder met elkaar gesproken. De rechter drukte de partijen tot slot op het hart dat het voorkomen van overlast en het respecteren van elkaars privacy voor buren in een binnenstad vooral een kwestie is van normale omgang en goede afspraken, zo nodig met hulp van de eigenaren/verhuurders. 

Rechtbank Den Haag, 8 augustus 2007, LJN: BB4542

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur