Rechtsonzekerheid voor de woningverkoper

Schriftelijke overeenkomst
Sinds 1 september 2003 stelt artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek dat de koop van een woning, waarbij de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt voor zijn bedrijf of beroep, pas geldig is wanneer de koop schriftelijk is vastgelegd. Als niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, dan is de gehele koop volgens de wet nietig: de koop van de woning is juridisch nooit tot stand gekomen.
Bovendien heeft de koper na ontvangst van de getekende overeenkomst gedurende drie dagen het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Zo wordt voorkomen dat de koper door overhaaste beslissingen mondeling gebonden raakt aan de koop van een woning. Dit is een grote verbetering in vergelijking met de rechtspraktijk vóór de nieuwe wet.

Artikel 7:2 lid 1 en 2 Burgerlijk Wetboek

1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 

2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.

Stel dat de verkoper en de aspirant-koper op de belangrijkste punten van de koop van een woning mondelinge overeenstemming hebben bereikt, waaruit de koper kan afleiden dat er zeker een schriftelijke koopovereenkomst tot stand zal komen. De koper is op dat moment nog nergens aan gebonden: de koop is immers nog niet tot stand gekomen omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. En zelfs indien de verkoper mocht vertrouwen dat de koop door zal gaan, dan heeft dwingen geen zin: na ondertekening kan de koper gebruik maken van de bedenktijd en alsnog de overeenkomst ontbinden.

De verkoper heeft een andere positie dan de koper. Als de verkoper na mondelinge overeenstemming zich op het laatste moment bedenkt en alsnog wil afzien van de verkoop, dan is niet zeker of hij zich aan de verkoop kan onttrekken. Uiteraard geldt het schriftelijkheidsvereiste voor beide partijen: zonder schriftelijke koopovereenkomst bestaat er geen koopovereenkomst. Maar de koper kan wel proberen de verkoper te dwingen om mee te werken aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de vereiste koopakte. De verkoper kan er daarna niet meer onderuit want de drie dagen bedenktijd na ondertekening gelden alleen voor de koper. 

Rechterlijke uitspraken
Volgens de wet heeft mondelinge overeenstemming over de koop van een woning geen rechtsgevolgen, maar toch kan de verkoper gedwongen worden tot medewerking om een schriftelijke koopovereenkomst tot stand te brengen. Het blijkt dat ook rechters moeite hebben met deze tegenstelling. Een aantal zaken: 

1. Rechtbank Dordrecht, 2 februari 2005, LJN: AS4859
Kopers en verkopers komen mondeling een koopprijs voor een woning overeen. De verkoper weigert echter zijn medewerking aan de verkoop. Volgens de verkoper hing verkoop af van de vraag of hij een nieuwe baan kon krijgen. De verkoper was ook van mening dat nog teveel onduidelijk waren zaken om van een perfecte koopovereenkomst te spreken. De kopers eisen bij de rechtbank dat de verkopers meewerken aan de verkoop. De rechtbank geeft aan dat een medewerkingsplicht van de verkoper in de situatie dat er mondelinge overeenstemming bestaat, zich niet verdraagt met het wettelijke systeem dat juist zegt dat een niet-schriftelijke koopoverkomst nietig is. De kopers worden in het ongelijk gesteld.

2. Rechtbank Leeuwarden (kort geding), 8 oktober 2004, LJN: AR3587
In verband met een echtscheiding zag moest de echtelijke woning worden verkocht. De man bereikte mondelinge overeenstemming met de beoogde kopers. De verkoper wilde onder de verkoop uit, omdat hij zelf financiering vond waarmee hij de woning kon overnemen na afkoop van het deel van zijn ex-vrouw. De rechtbank vindt dat de verkoper verplicht is mee te werken aan de schriftelijke koopovereenkomst. 

3. Rechtbank Arnhem (kort geding), 20 maart 2006, LJN: AW2754
Koper en verkoper hebben mondelinge overeenstemming bereikt, maar de verkoper wil de woning niet meer verkopen. De rechtbank vindt dat een verkoper zich na een bereikt mondeling akkoord alleen kan terugtrekken als die mogelijkheid voor de verkoper uitdrukkelijk is bedongen. In deze kwestie was dat niet het geval en daarom dient de verkoper mee te werken aan het tot stand brengen van een schriftelijke koopovereenkomst.

4. Rechtbank Haarlem (kort geding), 24 mei 2006, LJN: AX4870
Deze rechter constateert een "juridisch vacuüm" omdat rechters verschillend oordelen over de vraag of de verkoper zich na mondelinge overeenstemming nog aan de verkoop kan onttrekken met een beroep op de nietigheid van de overeenkomst wegens het ontbreken van een schriftelijke akte. Volgens deze rechter is de verkoper is, evenals de koper, pas gebonden als er een schriftelijke overeenkomst is, met als enige verschil dat de verkoper niet de drie dagen bedenktijd heeft. 

Deze rechter vindt dat de rechtszekerheid voorop moet staan. Door vast te houden aan het schriftelijkheidsvereiste voor koper én verkoper is de rechtszekerheid het meest gediend. In de tijd voor de wetswijziging moesten kopers en verkopers vaak met getuigen het bestaan van een mondelinge koopovereenkomst bewijzen. Als een verkoper nog steeds gebonden is aan een mondelinge overeenkomst, dan zullen nog steeds getuigen gehoord moeten worden. Verder valt niet in te zien waarom een koper meer bescherming zou moeten hebben dan de verkoper. Bij de parlementaire behandeling heeft de minister gezegd dat een niet-meewerkende verkoper onbehoorlijk handelt. Dit is echter niet hetzelfde als onrechtmatig. Hoogstens zou dan de verkoper schadeplichtig kunnen zijn voor gemaakte kosten van de koper. 

5. Rechtbank Haarlem (kort geding), 6 juni 2006, LJN: AX7093
Een andere rechter van de Haarlemse rechtbank houdt er een andere visie op na. Hij vindt dat de verkoper na mondelinge overeenstemming wél verplicht kan worden mee te werken aan de totstandkoming van een schriftelijke koopovereenkomst.

Tot nu toe is er alleen nog maar lagere rechtspraak gepubliceerd. Het is dus nog wachten op richtinggevende uitspraken van gerechtshoven of de Hoge Raad.

Een paar tips voor de verkoper:

  • Laat in onderhandelingsfase uitdrukkelijk blijken pas gebonden te willen zijn na schriftelijke vastlegging en ondertekening van de koopovereenkomst, eventueel in combinatie met een ontbindende voorwaarde, zoals financieringsvoorbehoud nieuwe woning. Laat de afspraken schriftelijk bevestigen door de wederpartij.
  • Het is ook mogelijk om een bedenktijd voor de verkoper af te spreken.
  • Zorg voor getuigen die uw verhaal kunnen bevestigen.




 

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (3)

C.M.H. Vlaanderen
Fri, 07/21/2006 - 15:54

Het valt mij op dat geen rechter aandacht besteedt aan het feit dat de door minister Donner gehanteerde “onbehoorlijkheidsnorm” pas is gelanceerd nadat(!) de wet in werking is getreden. Dat is verbazend omdat gebondenheid van de verkoper aan de mondelinge overeenkomst in zijn algemeenheid niet te rijmen valt met de door de wetgever vooraf(!) geformuleerde beleidsdoelstelling om een zo evenwichtig mogelijke verhouding tussen koper en verkoper te bereiken (verslag schriftelijk overleg, TK 23095, nr. 10, blz. 17-18).
Bij gebondenheid op basis van mondelinge overeenstemming ontstaat hooguit in theorie een evenwichtige verhouding tussen koper en verkoper. Het expliciet door de wetgever beoogde evenwicht wordt in de praktijk illusoir als alleen een koper zich “ongestraft” kan terugtrekken in de periode tussen het bereiken van mondelinge overeenstemming en het schriftelijk vastleggen van de koop. Het evenwicht blijft echter gewaarborgd als koper en verkoper zich in beginsel met succes op artikel 6:226 BW kunnen beroepen. Een dergelijk beroep wordt gerechtvaardigd omdat uit de parlementaire behandeling blijkt dat het schriftelijkheidsvereiste mede in het belang van de verkoper is gesteld. Voor de verkoper is dit vormvereiste tevens van belang in het kader van de bepaling dat geen bedenktijd ontstaat als partijen binnen zes maanden nadat de koper van zijn ontbindingsrecht gebruik heeft gemaakt, opnieuw een koopovereenkomst met betrekking tot dezelfde zaak sluiten! Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsontwerp was art. 6: 226 BW geldend recht en uit niets blijkt dat de wetgever destijds van dit artikel wilde afwijken. Partijen weten dan van elkaar tot welk moment ze vrij zijn om van (ver)koop af te zien. Spoedige schriftelijke vastlegging van de koop is dan in beider belang. Als de koper pas daarna in een bevoorrechte positie komt (omdat hij op grond van de wet bedenktijd heeft, en de verkoper niet)wordt ook aan de andere beleidsdoelstelling van de wetgever (een betere bescherming van de koper ten opzichte van daarvoor)voldaan.

F de Best
Sun, 03/11/2007 - 18:58

Mijne heren en dame,
Hoe zit het dan als er bij de verkoop van onroerend goed in het bijzijn van de makelaar de onderwerpen expliciet, behandeld zijn,waaronder ontbindende voorwaarde enz: n.l geen ,en de koper te kennen geeft dat de verkoop bij deze gesloten is!
Welke rechten zijn aan verkoper voorbehouden als het koopcontract na 3 weken nog niet ondertekend is door koper?

c. de waal
Thu, 02/21/2008 - 14:13

hoe gaat het als een van de partners van de verkopende partij komt te overlijden na ondertekening voorlopig koopcontract. Kan de partner van de overledene dan blijven in het "verkochte" huis vanwege het feit dat die alleen is komen te staan en het niet meer ziet zitten om te verhuizen? Wie weet hierop het antwoord?

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur