Verhuur (1): huurruimte in- of exclusief douche?

Het ligt voor de hand dat de huurovereenkomst het eerste is dat een rechter bekijkt om te bepalen welke zaken een huurder wel en niet kan gebruiken. Een rechter kijkt echter niet alleen naar de letterlijke tekst van het contract. Er zijn meer factoren die van belang zijn.

Wettelijke bescherming
Een belangrijke factor is de wettelijke bescherming van het huurgenot. Zo mag aan een huurder slechts in een beperkt aantal uitzonderingen het woongenot worden ontnomen. Een verhuurder kan bijvoorbeeld niet rechtsgeldig in het contract opnemen dat de kamer wel gehuurd wordt en dat de deur, de vloer of het dak van de kamer in bruikleen is. Het klinkt misschien raar, maar als je in plaats van het voorbeeld van de deur een douche zou gebruiken, dan wordt de situatie al wat concreter.

In- of exclusief douche
Zo speelde er onlangs een zaak waarin de huurder een etage had gehuurd waarvan de doucheruimte in bruikleen was. De doucheruimte bevond zich op zolder. In het contract stond dat de huurder het gebruiksrecht van de halve zolder had. Er kwam een nieuwe verhuurder en deze wilde niet meer dat de huurder gebruik maakte van de zolder annex doucheruimte en zegde de bruikleenovereenkomst op.

Naar de rechter
De huurder was het daar niet mee eens. De verhuurder stapte daarop naar de rechter en wilde een verklaring waaruit bleek dat de zolder niet onder het gehuurde viel en dat de bruikleenverplichting van de verhuurder rechtsgeldig was geëindigd door opzegging. De rechter ging een kijkje nemen in de woning en concludeerde dat de halve zolderruimte tot het gehuurde hoorde.

Na hoger beroep besliste de hogere rechter echter anders. De zolderruimte maakte geen deel uit van het gehuurde omdat uit de overeenkomst bleek dat alleen de tweede etage als woonruimte was gehuurd, exclusief zolder dan wel doucheruimte. Daarna stapte de huurder naar de hoogste rechter, de Hoge Raad.

'Wezenlijk onderdeel'
De Hoge Raad bepaalde dat bij een dergelijke vraag gekeken moet worden naar wat huurder en verhuurder, gezien de inrichting van het gehuurde, over het gebruik daarvan voor ogen stond. Anders gezegd, wat mochten zij ten aanzien van de huurovereenkomst en het gehuurde van elkaar verwachten? Omdat een doucheruimte normaal gesproken een wezenlijk onderdeel uitmaakt van een woonruimte, behoorde de douche tot het gehuurde.

Door de douche, een wezenlijke faciliteit van de huur, uit te zonderen en apart in bruikleen te geven, wordt aan de huurder de huurbescherming onthouden die de wet biedt. Dat de douche de halve zolder beslaat, bracht met zich mee dat de huurder gebruik kon maken van de halve zolder inclusief de douche.

Heb je vragen over (ver)huur, neem dan contact op met één van onze juristen.

Lees ook: 'Verplichte verhuizing bij onderhoud of renovatie huurwoning?’

Bron: Hoge Raad, 29 mei 2009, LJN BH7356

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.
Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur