Verplicht sparen voor de VvE

main image
06-12-2016 Vereniging van eigenaren Woning kopen Particulieren

Slecht onderhouden appartementsgebouwen en een niet actieve algemene ledenvergadering. Veel leden van een VvE herkennen zich in dit beeld. Maar door een te lage opkomst binnen de algemene ledenvergaderingen kunnen er amper besluiten worden genomen. Voor de besluiten die een VvE neemt moeten de leden namelijk instemmen. Het wetsvoorstel moet ervoor zorgen dat de leden actiever worden zodat het gebouw beter onderhouden wordt. De nieuwe wet maakt het zelfs mogelijk dat een gemeente dwingende maatregelen op kan leggen aan een VvE. Let er dus voor op dat jij niet opeens met hoge kosten komt te zitten.

Wanneer kan de VvE een besluit aannemen?
Een VvE kan geen besluit nemen zonder dat er een meerderheid voor het besluit stemt.

In de splitsingsakte en de statuten van een VvE staat opgenomen met welke meerderheid een besluit kan worden aangenomen. Er zijn verschillende soorten meerderheden die nodig kunnen zijn om een besluit aan te nemen:

  • Zo kan er unanimiteit van stemmen nodig zijn om een besluit te nemen. Unanimiteit betekent dat alle stemmen voor moeten zijn. Stemt een lid tegen dan kan het besluit dus niet genomen worden.
  • Er kan bijvoorbeeld ook een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig zijn. Als dit vereist is, kan een besluit alleen aangenomen worden als er naast de meerderheid van stemmen ook aan een aanvullende voorwaarde is voldaan. Vaak vertegenwoordigt een lid van de Vereniging van Eigenaren een bepaald aantal stemmen. Het aantal stemmen hangt af van je aandeel in het appartementencomplex. Zo zal een kleiner appartement ook minder stemmen vertegenwoordigen dan een groter appartement. Een gekwalificeerde meerderheid betekent dat je én een meerderheid in de leden van de Vereniging van Eigenaren én een bepaald percentage stemmen moet hebben. Dan moet bijvoorbeeld meer dan 50% Van de leden die voor stemmen ook minimaal 60% Van de stemmen vertegenwoordigen in de stemming.
  • Een besluit kan ook worden aangenomen met een absolute meerderheid. Bij een absolute meerderheid wordt er gekeken naar het aantal stemmen dat vertegenwoordigd is op de vergadering door de aanwezige leden. De leden die niet naar de vergadering zijn gekomen hebben dus geen invloed op deze besluiten. Een besluit dat kan worden aangenomen met een absolute meerderheid kan dus vrij eenvoudig worden aangenomen. Voor deze besluiten is dus geen grote opkomst van leden nodig op de algemene ledenvergadering.

Iemand anders volmachten om te stemmen bij ledenvergadering
Het is ook mogelijk dat jij als lid van de VvE iemand anders, bijvoorbeeld een ander lid van dezelfde VvE, een volmacht geeft om namens jou te stemmen. Hierbij kun je ook een steminstructie meegeven. Je hebt de agenda van de vergadering al gekregen, je weet dus waarover er vergaderd gaat worden. Als jij het met een bepaald voorstel niet eens bent, dan kun jij de steminstructie meegeven om op dat voorstel tegen te stemmen.


Een besluit kan pas door het bestuur van de VvE worden aangenomen als er een meerderheid is behaald. Helaas ben je er dan nog niet. Een tweede probleem vormt het financiële plaatje van een besluit. Als er bijvoorbeeld een besluit is genomen tot onderhoud van het appartementencomplex, moet er wel genoeg geld in kas zijn. Op dit moment bepaalt de wet dat een VvE wel een spaarpot moet hebben. Het probleem is alleen dat de wet hieraan geen minimumgrens heeft gegeven. Dit houdt in dat er heel veel VvE's zijn die niet voldoende geld in kas hebben om het gebouw bijvoorbeeld goed te kunnen onderhouden. Om dit probleem tegen te gaan is er nu een wetsvoorstel dat bepaalt dat er een minimumgrens geldt voor deze spaarpot van de VvE.

Oude regeling: niet verplicht sparen
Het nieuwe wetsvoorstel zorgt ervoor dat de VvE's tot een bepaald minimum moeten sparen. Dit is met de huidig geldende wet dus niet verplicht. Dit leidt in de praktijk ook vaak tot problemen. Bijvoorbeeld dat VvE's besluiten nemen waarvoor niet genoeg geld in kas zit. De VvE kan op dat moment twee dingen doen:

Verhoging van de servicekosten
De VvE kan tijdens een algemene ledenvergadering voorstellen om de servicekosten te verhogen. Met de verhoging van de servicekosten wordt er extra geld aan de VvE betaald voor in de reservepot. Het probleem van deze optie is dat iedere maand een klein stukje wordt gespaard. Er kan dus niet ineens een groter onderhoud of grotere aankoop via deze manier betaald worden. Daarvoor is deze manier niet voldoende.

Een verplichte eigen bijdrage
Voor onderhoud dat meteen uitgevoerd moet worden is het eerste geen oplossing. Voor zulke situaties zou de VvE tijdens een vergadering een eenmalige eigen bijdrage voor kunnen stellen. Als dit voorstel met een meerderheid van de leden aangenomen wordt, is hier dus elk lid aan gebonden. Deze extra kosten komen bovenop de servicekosten die je al betaalt. Dit zijn onverwachte kosten waar je plotseling mee geconfronteerd wordt. Het is dus van belang dat de VvE voldoende reserves in kas heeft, zodat dit soort kosten niet rauw op je dak vallen. Het is momenteel niet verplicht voor een VvE om te sparen voor eventuele uitgaven voor onderhoud.

Nieuwe regeling: de VvE moet gaan sparen!
Met de nieuwe wet moeten de VvE’s meer geld in kas krijgen om bijvoorbeeld het appartementencomplex te onderhouden. Met deze wetswijziging moeten de VvE’s tot een bepaald minimum reserve sparen. Dit moet ervoor zorgen dat, als er grote kosten gemaakt moeten worden voor bijvoorbeeld onderhoud of energiebesparende maatregelen, er voldoende financiële middelen ter beschikking zijn.

Hoeveel moet de VvE gaan reserveren?
Iedere VvE moet dus reserves op gaan bouwen, maar hoeveel reserves moeten ze op gaan bouwen? En wanneer moet een VvE deze reserves gespaard hebben? Met de nieuwe wet krijgen de VvE’s drie jaar de tijd om alles op orde te krijgen. Elk appartementencomplex is anders en elk gebouw heeft natuurlijk ander onderhoud nodig. Vandaar dat een VvE kan kiezen tussen twee varianten.

  • Herbouwwaarde

De jaarlijkse reservering die de VvE op basis van de herbouwwaarde van het appartementencomplex kan sparen moet minimaal 0,5% Van deze herbouwwaarde vormen. Dit bedrag moet dan ook ieder jaar gereserveerd worden. De herbouwwaarde is het bedrag dat je nodig hebt om hetzelfde complex op dezelfde plek te herbouwen. De herbouwwaarde wordt dus gebruikt voor de prijsbepaling.

  • Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Het meerjarenonderhoudsplan geeft weer welk onderhoud moet plaatsvinden om het gebouw goed onderhouden te krijgen. Hierbij worden diverse onderhoudswerkzaamheden over enkele jaren uitgevoerd. Deze werkzaamheden brengen ook meteen een behoorlijke kostenpost met zich mee. Het bedrag dat door de algemene ledenvergadering is vastgesteld voor het uitvoeren van het meerjarenonderhoudsplan kan ook als reservefonds gespaard worden.

De staat van het gebouw
De beste manier voor de VvE om voldoende financiën te reserveren is op basis van de waarde van het meerjarenonderhoudsplan. Dit meerjarenonderhoudsplan is namelijk een weerspiegeling van de staat van het gebouw. Als aan het appartementencomplex gebreken kleven, dan is 0,5% Van de herbouwwaarde natuurlijk geen realistische afspiegeling van de kosten die het onderhoud vergen. Met deze bestaande gebreken houdt een meerjarenonderhoudsplan namelijk wel rekening. Een nadeel van het meerjarenonderhoudsplan is dat het opstellen van dit plan geld kost. Dus de leden van de VvE zullen deze rekening moeten betalen.

Als een appartementencomplex achterstallig onderhoud en gebreken heeft, kan de gemeente zelf een vergadering bijeen roepen. Tijdens deze vergadering kan de gemeente voorstellen tot verbetering aandragen. Hierbij kan de gemeente zelfs de VvE verplichten om een onderhoudsplan op te stellen. Ook deze maatregel moet voorkomen dat de VvE's inactief dreigen te worden en ervoor zorgen dat het gebouw goed onderhouden blijft.

Let op het spaarpotje!
Jullie zijn dus allemaal verantwoordelijk voor een goed functionerende VvE. De nieuwe regeling moet ervoor zorgen dat jij niet te veel hoeft te betalen als er onverhoopt groot onderhoud moet worden gepleegd aan het gebouw. 

Afbeelding: Violet Kaipa/Shutterstock.com

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (3)

Tinus
Wed, 12/07/2016 - 07:14

Het artikel is begrijpelijk maar laat veel vragen open. Een belangrijke vraag is natuurlijk: wat gebeurt er met mijn opgespaarde geld via de VvE bij verkoop van het appartement? Verhoogt het spaarpotje bij de VeE, welke best een goed gevulde spaarpot mag heten na een jaar of twintig (tenminste zoiets stel ik mij voor), de waarde van de woning (meetellend voor de overdrachtsbelasting) of kan dat apart worden opgevoerd.
Het komt op mij over dat de regeling vooral gunstig is voor anderen dan de eigenaar. Het is veel simpeler een verzekering te nemen voor onverhoopt grote uitgaven; dan is dat gedekt en weegt verder niet meer mee als meerwaarde voor de woning bij verkoop.

Guus
Wed, 12/07/2016 - 11:27

Dat bedrag wordt bij verkoop apart opgevoerd op de verkoopakte en kan netto worden "teruggenomen" door de verkoper. De koper wordt eigenaar van de reserve die bij de VvE blijft. In de vaststelling van de verkoopprijs kan je overigens dit bedrag dus meetellen. Zeker als het een hoog bedrag is.

Een verzekering voor onverhoopt grote uitgaven bestaat niet. Een verzekeraar dekt alleen niet-voorzienbare schades. Een slecht dak dat op een gegeven moment gaat lekken, is een voorzienbare schade. Die is niet verzekerbaar.

Willem
Wed, 12/07/2016 - 14:57

Wie weet het; klopt het dat het aandeel in de reservepot niet meer bij de aangifte inkomstenbelasting, als zijnde bezit, moet worden opgenomen?

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur