Woningbemiddelaar financieel aansprakelijk voor woekerhuren

Woningnood
Vooral in grote steden is de woningnood hoog. Wie in aanmerking wil komen voor een betaalbare woning van een woningcorporatie, staat meestal jarenlang op een wachtlijst. Op de particuliere huurmarkt is meestal wel snel een huurwoning te vinden, maar vaak ligt de huurprijs dan ver boven de maximale redelijke huurprijs. In deze markt zijn bemiddelingsbureaus als Direct Wonen actief.

Puntenstelsel
Nederland kent een puntenstelsel voor huurwoningen. Aan de hand van diverse factoren wordt een puntenaantal berekend voor een bepaalde woning. Bij elk puntentotaal hoort een maximale redelijke huurprijs. Ligt de huurprijs boven die grens, dan kan de huurder in de eerste zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan, de huurcommissie verzoeken om de huurprijs te verlagen. 

Amsterdamse verordening
Op grond van de Amsterdamse Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus is het in Amsterdam verboden om zonder vergunning te bemiddelen bij het verkrijgen van woonruimte. Een vergunninghoudend bureau mag uitsluitend bemiddelen indien de overeen te komen huurprijs niet hoger ligt dan de maximale redelijke huurprijs. De verordening is bedoeld om excessen bij de bemiddeling van woonruimte te voorkomen.

De situatie
Mevrouw X heeft vanaf december 2000 woonruimte gehuurd waarbij Direct Wonen als bemiddelaar is opgetreden. De huurprijs bedroeg fl. 2000,00 per maand. Mevrouw X heeft aan Direct Wonen een bedrag betaald van fl. 3113,75 als courtage en voor de kosten van het huurcontract.

In juli 2002 heeft Huurteam Zuid voor de huurwoning een puntentelling gemaakt overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel. Volgens die telling bedroeg het aantal punten 89 waarbij een maximale redelijke huurprijs van fl. 778,96 per maand hoorde. Flink lager dus dan de overeengekomen huurprijs. De huurovereenkomst is na opzegging door de huurster in december 2002 geëindigd.

Mevrouw X heeft Direct Wonen voor de rechtbank gedagvaard. Ze eiste € 13.652,73 als schadevergoeding voor teveel betaalde huur en € 1.134,45 voor teveel betaalde bemidellingskosten. De rechtbank gaf de huurster ongelijk omdat Direct Wonen niet verplicht zou zijn de woning te waarderen, noch om de huurster te informeren over de mogelijkheid om een huurverlagingsverzoek in te dienen. 

Direct Wonen is tekortgeschoten
De huurster was het niet eens met de rechtbank en ging tegen de uitspraak in hoger beroep. Het gerechtshof gaf de huurster nu wel gelijk. Volgens het hof is Direct Wonen op twee punten tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst.

  • Ten eerste heeft Direct Wonen de gemeentelijke verordening overtreden. Het bureau heeft immers bemiddeld bij woningen waarvan de huurprijs overduidelijk ver boven de maximale redelijke huurprijs lag. 
  • In de tweede plaats is Direct Wonen tekortgeschoten door de huurster niet voor te lichten over het bestaan van het woningwaarderingsstelsel en dat ze eventueel naar de huurcommissie kan stappen.

Van belang is ook dat de huurder aan Direct Wonen een fors bedrag betaalt voor de bemiddeling. Als de huurder zo'n hoge courtage betaalt mag van een professioneel bemiddelaar worden verwacht dat hij niet alleen de belangen van de verhuurder behartigt, maar ook de belangen van de huurder. 

Direct Wonen wordt door het hof veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding aan de huurster wegens te veel betaalde huur. En omdat de bemiddelingskosten afhankelijk waren van de huurprijs, moet Direct Wonen ook een deel van die kosten vergoeden. In totaal dient het bemiddelingsbureau €14.433,70 te betalen. 

Wat kunt u doen?
De uitspraak van het hof is toegespitst op de Amsterdamse situatie, omdat de plaatselijke verordening is overtreden. Wij hebben geen overzicht van verordeningen in andere steden, maar het is natuurlijk denkbaar dat ook elders woningbemiddelaars aan een verordening onderworpen zijn. 

Maar ook huurders in steden zonder specifieke verordening kunnen zich op deze uitspraak beroepen. Het het hof heeft immers vastgesteld dat - los van de overtreding van de verordening - ook sprake is van contractuele wanprestatie.

Als u ook in het verleden een huurwoning heeft gehuurd na bemiddeling van een woningbureau, ga dan na of de prijs die u heeft betaald hoger lag dan de maximale redelijke huurprijs. U kunt de huurcommissie of een lokaal huurteam vragen een puntentelling te maken, als u niet weet hoeveel punten uw woning waard is. Zij kunnen u wellicht ook vertellen hoe hoog in het verleden de maximale redelijke huurprijs was die bij dat puntenaantal hoorde. Ook het Ministerie van VROM moet deze informatie aan u kunnen verschaffen. 

Terugwerkende kracht
In verband met verjaringstermijnen is het in beginsel mogelijk schadevergoeding te vorderen wegens te hoge huren wanneer de bemiddeling korter dan vijf jaar geleden heeft plaatsgevonden. 

Volledige schadevergoeding
In deze zaak kreeg de huurster haar schade volledig vergoed. Het is echter mogelijk dat een rechter slechts gedeeltelijke schadevergoeding toekent als er sprake is van eigen schuld of wanneer de huurder geen moeite heeft genomen de schade te beperken door op een eerder moment aan de bel te trekken en huurverlaging voor te stellen. 

Woningbemiddelingsbureaus zijn nu door de uitspraak van het hof gewaarschuwd. Zij doen er goed aan om huurders goed voor te lichten over de maximale huurgrenzen en zich te houden aan plaatselijke verordeningen. Alleen zo kunnen ze voorkomen dat ze financieel aansprakelijk worden gesteld voor de woekerhuren waarbij zij bemiddelen. 

Gerechtshof Amsterdam, 27 juli 2006, LJN: AY5960
http://www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=AY5960

Dossier Woningwaarderingsstelsel (Ministerie van VROM)
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=8010

Informatie over bemiddelingsbureaus in Amsterdam
http://www.wonen.amsterdam.nl/woonruimte_huren/bemiddelingsbureaus

Huurteam boekt succes (Parool)
http://www.parool.nl/nieuws/2006/AUG/16/ams1.html

Laat een reactie achter

Restricted HTML

  • Allowed HTML tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Lines and paragraphs break automatically.
  • Web page addresses and email addresses turn into links automatically.

Reacties (5)

Martijn
Mon, 10/02/2006 - 13:35

Het verbaast mij niets.
Door het vrijgeven van de huizenmarkt komen er dus ook meer huisjesmelkers.
Direct Wonen = Direct Betalen!!

anna
Fri, 10/06/2006 - 20:48

Als je in amsterdam snel een woning wilt, weet je van te voren dat er iets tegenover staat.

Als je niets wilt betalen moet je net als iedereen 10 jaar op de wachtlijst.

anna
Fri, 10/06/2006 - 20:58

In Nederland worden huurders vaak als de goede en de huiseigenaren als de slechte gezien.
terwijl de meeste eigenaren geen huisjesmelkers zijn maar hard werken voor hun hypotheek.

Ik heb een kleine woning met een hypotheek van 650 euro per maand, en heb veel tijd en geld uitgegeven aan de Renovatie. En nu zou ik volgens de gemeente er maar 350 voor mogen vragen.

De overheid zegt dus dat ik, die jaren voor een hypotheek heb gewerkt, een huurder zou moeten financieren ?
De taak van de overheid wordt dus verschoven naar de particuliere huiseigenaar.

?

christiaan
Tue, 10/24/2006 - 01:49

Ik zit dit te lezen en mijn situatie heeft er een heel klein beetje mee te maken. Het volgende is het geval, enkele jaren geleden heb ik heerlijk in een leuke woning in rotterdam gehuurd (met huursubsidie), vlak voordat ik hier wegging kreeg ik een brief van het vrom "kunt u de maten van uw huis doorgeven" ik met de meetlat aan de slag keurig alles opgemeten. En ja hoor enkele weken later een man van de huurcommissie op de stoep of hij het huis kon opmeten. Hij vertelde mij "we gaan uw huis opmeten omdat u waarschijnlijk geld terugkrijgt" prima dacht ik. Lekker meegewerkt! Totdat ik verschillende mensen bij het vroma aan de telefoon kreeg (niemand wist precies hoe het zat...). Maar goed, om het kort te houden, rechtzaak is geweest, uitspraak; teveel huur betaald. Krijg ik een acceptgiro binnen, of ik de teveel ontvangen huursubsidie kan terug betalen ongeveer 2000 euro!!! Zelf moet ik maar regelen dat ik het teveel betaalde van mijn verhuurder terug kan krijgen (dit gaat hij natuurlijk niet zomaar doen en brengt een hoop dingen met zich mee!!). Kan iemand mij hier mee helpen...

Christiaan

willem
Mon, 11/06/2006 - 21:58

beste christiaan
ambtenaren ... heb er geen woorden voor

sterkte

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur