Huurovereenkomst

Een huurder met een huurovereenkomst, voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd, heeft huurbescherming en kan daardoor niet zomaar zijn huis worden uitgezet.

Ook als je een contract voor bepaalde tijd hebt, heb je huurbescherming, maar per 1 juli 2016 zijn hier wijzigingen in aangebracht. De meeste huurders hebben een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hiervan is sprake als geen einddatum in de huurovereenkomst is opgenomen. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder worden opgezegd indien er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond, bijvoorbeeld als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Denk hierbij aan een flinke huurachterstand. Of als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Huurovereenkomst beëindigen

Een huurovereenkomst voor een woning kan op diverse manieren eindigen. Vaak zal er sprake zijn van opzegging door de huurder, maar ook door de verhuurder. Ontruiming van een huurwoning kan alleen plaatsvinden na een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst. Daarvoor is een opzegging vereist. Voor de verhuurder is de opzegtermijn minimaal drie maanden. Voor elk jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, komt er een extra maand bij, tot een maximum van zes maanden. Nadat de huur is ingegaan, kan de huurovereenkomst ook beëindigd worden door wederzijds goedvinden. De wettelijke regels over opzegging en de termijn zijn dan niet van toepassing, omdat er afspraken worden gemaakt.

Geldige reden opzegging huurcontract

Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, heeft hij hiervoor een geldige opzeggingsgrond nodig. Er zijn zes opzeggingsgronden:

  • De huurder gedraagt zich niet als een goede huurder, hij/zij veroorzaakt overlast voor omwonenden door hard muziek te draaien of vuilnis op het balkon te laten staan en de huurder verzorgt de woning niet juist. Ook mag er geen huurachterstand ontstaan.

  • In de huurovereenkomst is een diplomatenclausule opgenomen. Dit komt in de praktijk nauwelijks voor, maar een diplomatenclausule kan opgesteld worden als een huurder enige tijd gebruik mag maken van een woning, omdat de verhuurder enige tijd naar elders wordt uitgezonden. De verhuurder kan zich op deze clausule beroepen en de huur opzeggen als hij de woning zelf weer wil gebruiken.

  • De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik. De huurovereenkomst kan opgezegd worden wanneer de verhuurder het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Hieronder valt ook renovatie of sloop van een woning. Onder enkele voorwaarden valt ook het verstrekken van woonruimte aan een gehandicapte, een oudere, of een student hieronder. Verkoop van de woning is geen vorm van eigen gebruik. Wel moet de huurder een andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en kunnen de verhuis- en herinrichtingskosten op de verhuurder verhaald worden.

  • De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Als je als huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuw contract, kan de verhuurder de huur opzeggen en de redelijkheid van het voorstel voorleggen aan de rechter. Als de rechter het aanbod redelijk vindt, mag de rechter toestemming geven voor opzegging van de huurovereenkomst. Een nieuwe huurovereenkomst kan aangeboden worden bij een verouderd contract, om mondelinge afspraken schriftelijk te maken of wanneer het pand veranderd door renovatie.

  • De verhuurder wil een geldend bestemmingsplan verwezenlijken. Deze opzeggingsgrond komt bijna niet voor, maar het verwezenlijken van een bepaalde bestemming van het verhuurde, op grond van een geldig bestemmingsplan, is ook een reden om de huurovereenkomst op te zeggen. De verhuurder kan verplicht worden een bedrag aan de huurder te betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten.

  • Bij hospitaverhuur, waar je een deel van een woning huurt waar de verhuurder zelf ook woont, mag de verhuurder de eerste 9 maanden zonder reden opzeggen. Deze 9 maanden kan je zien als een soort proeftijd. Na deze 9 maanden wordt een belangenafweging gemaakt: wat zijn de voordelen voor de verhuurder bij beëindiging en wat zijn de voordelen van de huurder bij voortzetting van het contract? 
     

Beëindiging en huurbescherming

Als de verhuurder opzegt, leidt dit niet automatisch tot beëindiging van de huurovereenkomst als de huurder hier niet mee instemt. Een huurder heeft namelijk huurbescherming. Gaat de huurder niet schriftelijk akkoord met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst in stand. De huurder heeft 6 weken de tijd toe te stemmen of om bezwaar te maken. Als de verhuurder de huurder dan alsnog uit de woning wil hebben en de woning wil ontruimen, heeft hij hiervoor de toestemming van de kantonrechter nodig. Na 6 weken zonder goedkeuring van de huurder te ontvangen, kan de verhuurder een beëindigingsvordering instellen bij de rechter. De rechter zal dan een afweging maken tussen het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen en de woning te ontruimen en het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen. Als de rechter de vordering afwijst, wordt de huurovereenkomst verlengd, waarbij de rechter beslist of dit voor onbepaalde tijd of voor een door hem vastgestelde bepaalde tijd is. De verhuurder zal naast opzegging ook ontruiming van de woning vorderen. Wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe, dan wordt ook het tijdstip van ontruiming vastgesteld. De toewijzing geldt dan als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Heeft de huurder de woning dan niet verlaten en ontruimd, dan mag de verhuurder de spullen van de huurder uit de woning verwijderen. Ontruimt de verhuurder de huurwoning zonder ontruimingstitel van de rechter of zonder toestemming van de huurder, dan is er sprake van een onrechtmatige ontruiming. Als de verhuurder toch de woning ontruimt en de spullen van de huurder weggooit, handelt hij onrechtmatig en kan de huurder schadevergoeding vorderen voor het verlies van zijn spullen. De huurder moet dan wel duidelijk kunnen aantonen hoeveel de weggegooide spullen waard zijn. Dit kan het beste aan de hand van aankoopbonnen en foto’s. Als de werkelijke waarde door de huurder niet duidelijk kan worden aangetoond, kan de kantonrechter een schatting maken van de waarde van de spullen.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch als de periode verstreken is waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan. De huurder krijgt namelijk huurbescherming. Indien de verhuurder de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wil beëindigen, dan dient hij deze op te zeggen. Ook hier geldt dat als de huurder niet schriftelijk instemt met de opzegging, de huurovereenkomst in stand blijft en de verhuurder huurbeëindiging bij de rechter kan vorderen. Wordt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet opgezegd, dan wordt deze automatisch voor onbepaalde tijd verlengd. Let op: per 1 juli 2016 zijn hier veranderingen in gekomen. 

Huurder zegt huurovereenkomst op

Ook de huurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan een huurder op elk gewenst moment opzeggen, maar dan dient wel de opzegtermijn in acht te worden genomen. Die is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. De huurder moet de huur schriftelijk (en per aangetekende brief) opzeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas beëindigen als die periode is verstreken, tenzij de verhuurder instemt met een voortijdige beëindiging.

Rechten bij huur van korte duur

Er is een belangrijk verschil tussen een gewone huurovereenkomst en een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur: de huurbescherming. Een huurder met een huurovereenkomst van korte duur krijgt geen huurbescherming. Als er geen huurbescherming is voor de huurder, dan moet de huurder het gehuurde verlaten nadat de verhuurder heeft opgezegd, met een geldige opzegtermijn. Is een dergelijke huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, dan eindigt de overeenkomst automatisch bij het verstrijken van deze termijn.

 

Eindigt mijn huur na het verloop van de huurtijd waarvoor ik de huur ben aangegaan?

Eindigt mijn huur na het verloop van de huurtijd waarvoor ik de huur ben aangegaan?
Ik heb als verhuurder de huur opgezegd met een geldige beëindigingsgrond, maar mijn huurder gaat hier niet mee akkoord. Wat nu?
Mijn verhuurder heeft de huur opgezegd met als reden dat hij de woning wil renoveren. Is dit een gegronde reden?
Heb ik recht op huurbescherming als ik een vakantiewoning huur?
Ik huur een kamer bij mijn verhuurder in huis en hij heeft de huur zonder reden opgezegd. Kan dat zomaar?
Mijn verhuurder wil de huurovereenkomst opzeggen omdat hij de woning wil verkopen. Mag dit?
Mijn huurder veroorzaakt overlast. Kan ik nu de huur opzeggen?

Mijn vraag staat er niet tussen?

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur
za: 10.00 tot 18.00 uur