Rechten & plichten huurder

Een huurder heeft twee hoofdverplichtingen: hij moet de huur op tijd betalen en hij moet de woning als een goed huurder gebruiken. Daartegenover staan twee belangrijke rechten van de huurder: je hebt recht op woongenot en huurbescherming.

Huurprijs

De totale prijs is de bruto huurprijs. Het basisbedrag is de kale huur, ook wel de netto huur genoemd. Daarnaast kunnen servicekosten en nutsvoorzieningen zijn opgenomen in je huurprijs. Servicekosten zijn de kosten van de woning die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent voor leveringen en diensten. Het kan bijvoorbeeld gaan om kosten voor schoonmaak, tuinonderhoud, stoffering en meubilering en kosten voor een huismeester. Kosten voor nutsvoorzieningen zijn in dit verband kosten voor gas, elektriciteit en water waarvoor de huurder een eigen meter heeft. Servicekosten en nutsvoorzieningen worden op basis van voorschotten in rekening gebracht. Aan het einde van het jaar of aan het einde van de huurperiode komt de eindafrekening.

De huurder moet natuurlijk de huurprijs betalen zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Er kan bijvoorbeeld zijn afgesproken dat de huurder voor de eerste dag van de maand de huur moet hebben betaald. Als huurder dien je deze afspraken ook stipt na te komen. Als de huurder de huurprijs niet op tijd betaalt, ontstaat er een huurachterstand. De te laat betaalde huurtermijn is dan voor de verhuurder direct opeisbaar. Er is dus geen ingebrekestelling of aanmaning (betalingsherinnering) vereist. De verhuurder zou in principe direct een gerechtelijke procedure kunnen starten.

De verhuurder kan ook eerst incassomaatregelen nemen door een incassobureau in te schakelen. Bovenop de verschuldigde huur mag de verhuurder dan de incassokosten en wettelijke rente vanaf het ontstaan van de huurachterstand in rekening brengen. De wet zegt dat je als verhuurder wel een aanmaning moet hebben gestuurd om ook de incassokosten bij je huurder terug te vorderen. In die aanmaning wordt dan gewaarschuwd voor de verhoging met incassokosten en wordt er nog een termijn van 14 dagen gegeven om te betalen. Betaalt de huurder nog steeds niet, dan kun je als verhuurder ook de incassokosten op de huurder verhalen.

Gebreken aan de huurwoning

Onder de tweede verplichting valt dat de huurder noodzakelijke reparaties moet toestaan en dat hij zelf het beperkte dagelijkse onderhoud moet verrichten. Bij het verlaten van de woning moet hij de woning in de oude staat opleveren.

Oplevering van het gehuurde
Je dient als huurder het gehuurde aan het einde op te leveren in de staat waarin de woning zich bevond toen je erin trok. Vaak wordt er dan door de verhuurder een beschrijving opgemaakt van de staat van het gehuurde: de opnamestaat. Op die manier kan bij oplevering gecontroleerd worden hoe de gehuurde plek zich in oorspronkelijke staat bevond. Is een dergelijke beschrijving niet opgemaakt, dan wordt de huurder – behoudens tegenbewijs – verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is.

HelloLaw Documenten

Woongenot en genotsvermindering

Een huurder heeft recht op woongenot. Kort gezegd houdt dit in dat een huurder ‘ongestoord’ van het gehuurde mag genieten. In een dichtbevolkt land als Nederland valt hier natuurlijk wat op af te dingen, maar in principe kan elke huurder zich op dit recht beroepen. Als een huurder een tekort heeft aan genot van het gehuurde, heeft hij het recht om de huur te verminderen of te verrekenen. De wet zegt wel dat je hiervoor eerst toestemming moet vragen aan de rechter. Die toetst dan of de huurvermindering in verhouding staat tot de genotsvermindering. Voor de vordering tot vermindering van de huurprijs geldt wel een vervaltermijn van zes maanden. Deze gaat in op de dag nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek.

Wat is een gebrek?
Alle genotsbeperkingen aan het gehuurde die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, leveren een gebrek op. De verhuurder heeft normaal gesproken de verplichting om gebreken op te lossen, maar deze verplichting geldt niet voor gebreken waarvoor de huurder aansprakelijk is. De wet zegt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die is ontstaan, doordat hij zich niet aan de verplichtingen van de huurovereenkomst heeft gehouden. Alle schade aan het gehuurde wordt daarom vermoed door de huurder te zijn veroorzaakt, met uitzondering van (onder andere) brandschade. Dat betekent dat in geval van brandschade de bewijslast bij de verhuurder ligt.

Huurbescherming

Een verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Dit heet huurbescherming, wat betekent dat je niet zomaar je huurwoning uitgezet kunt worden. Hier staat wel tegenover dat je tijdig en volledig de huurprijs moet betalen. Een huurachterstand is een grond voor opzegging. Er is dan sprake van wanprestatie, omdat je niet aan de huurovereenkomst voldoet. Je gedraagt je niet als goed huurder. Een verhuurder kan eenzijdig de huur opzeggen, maar als de huurder niet instemt met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst in stand. Slechts met toestemming van de rechter kan de verhuurder dan rechtsgeldig de huurovereenkomst beëindigen. De rechter kan deze toestemming geven indien er sprake is van een van de wettelijke opzeggingsgronden. De wettelijke opzeggingsgronden zijn:

  • De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder;

  • In de huurovereenkomst is een diplomatenclausule opgenomen;

  • De verhuurder heeft de woning nodig wegens dringend eigen gebruik;

  • De huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst;

  • De verhuurder moet een bestemmingsplan verwezenlijken;

  • Bij verhuur van onzelfstandige woonruimte waarin verhuurder zijn hoofdverblijf heeft (ook wel hospita verhuur), mag de verhuurder de eerste 9 maanden zonder opgave van reden opzeggen. Na deze 9 maanden wordt een belangenafweging gemaakt tussen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur en de belangen van de huurder bij voortzetting.

Niet elke huurder heeft recht op huurbescherming. Zo is deze bescherming niet van toepassing op woonschepen, winkelwoningen, vakantiewoningen en verzorgingstehuizen. Als de verhuurder failliet gaat, kun je ook geen beroep doen op huurbescherming. Als onderhuurder van een zelfstandige woonruimte krijg je wel huurbescherming. Gaat het om de onderhuur van een onzelfstandige woonruimte, zoals een kamer, dan biedt de wet geen recht op huurbescherming.

 

Ik heb een huurachterstand en de verhuurder heeft mij geen betalingsherinnering gestuurd, moet ik nu de incassokosten betalen?

Ik heb een huurachterstand en de verhuurder heeft mij geen betalingsherinnering gestuurd, moet ik nu de incassokosten betalen?
Ik vind dat ik in mijn huurgenot word belemmerd, mag ik zelf huurvermindering toepassen?
Waaruit bestaat mijn bruto huur?
Ik huur een zelfstandige woonruimte op basis van onderhuur. De onderverhuurder was hiertoe niet bevoegd. Heb ik huurbescherming?
Welke rechten heeft mijn verhuurder?

Mijn vraag staat er niet tussen?

Waarom lid worden van HelloLaw?
  • Krijg onbeperkt juridisch advies
  • Profiteer van de laagste prijzen
  • Krijg korting op advocaten
  • Bespaar geld
Word nu lid
Direct advies:
ma - do: 8.00 tot 20.00 uur
vrij: 8.00 tot 18.00 uur